“鬼城”房價從5千漲至1.5萬 “空城”“鬼城”如何變成變繁華“不夜城”？

　　省會城市、中心城市人口導(dǎo)入快

　　為什么這些曾經(jīng)的“空城”“鬼城”會發(fā)生這么大的變化？

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對第一財經(jīng)記者分析，新城區(qū)是過往十多年房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要陣地，但新城建設(shè)有兩個值得關(guān)注的特點，一是不少城市的新城由于定位以及規(guī)劃問題導(dǎo)致開發(fā)體量過大，包括區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的商業(yè)也存在入駐率不足等問題；另一方面，高鐵建設(shè)對不少新城的發(fā)展起到重要推動作用，高鐵人流能為新城開發(fā)積累大量人氣，吸引了大量投資性購房群體的關(guān)注。

　　張波說，近幾年不少新城開始逐步形成完善的居住氛圍，類似鄭東新區(qū)這類新城的房價和關(guān)注度在不斷提升，這本身和城市購房需求外溢有著重要聯(lián)系，其中一個重要因素就是人口導(dǎo)入。

　　人口導(dǎo)入體現(xiàn)在兩個方面，一個是由于城市原有的中心城區(qū)、老城區(qū)面積小，面臨發(fā)展空間不足等問題，通過新城區(qū)建設(shè)，抽疏老城區(qū)，有不少老城區(qū)的人為了改善居住環(huán)境，轉(zhuǎn)移到新城區(qū)。

　　另一方面，省會城市、中心城市往往吸引了大量外來人口，尤其是省會城市能吸引省內(nèi)其他地市的人口前來工作、發(fā)展、置業(yè)。在中西部大多數(shù)省份，省會城市往往是所在省域的單級核心城市，集中了教育、醫(yī)療、產(chǎn)業(yè)、資金、人才、交通等各種要素，是所在省域快速城鎮(zhèn)化的龍頭。

　　近年來，中西部省會城市的人口導(dǎo)入步伐很快。尤其對一個人口總量較大的省域來說，城鎮(zhèn)化率越低，省會城市人口導(dǎo)入的潛力就越大。以河南為例，2019年河南總?cè)丝谶_10952萬人，比上年末增加46萬人；常住人口9640萬人，常住人口城鎮(zhèn)化率53.21%，與60.60%的全國水平仍有不小的距離。

　　而這也恰恰是鄭州大規(guī)模擴張的一大潛力。河南大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院名譽院長、中原發(fā)展研究院院長耿明齋教授認為，河南省人如果要進城，首選就是鄭州。在沿海的江蘇、浙江都不是這樣，都有第二選擇。雖然這幾年洛陽作為河南省域副中心的力度也在強化，但還是無法分流鄭州發(fā)展的能量。