解密深圳房價暴漲真實原因 深圳房價暴漲有這幾個原因

　　四、制造業(yè)悖論

　　理論上說，制造業(yè)能提高中下層居民收入，有益于老百姓買房。對深圳“脫實向虛”的口誅筆伐，看上去讓你站在了道德的制高點。

　　但現(xiàn)實往往存在大量悖論，恰恰是深圳對制造業(yè)的過度扶持，讓你更加買不起房了。

　　為什么這么說？

　　實際上，深圳在過去四十年始終是“工業(yè)立市”的典范。2019年，深圳的二、三產(chǎn)比重大約是四六開，二產(chǎn)占比遠高于北上廣。

　　最近幾年華為等大企業(yè)的外遷，也讓深圳政府非常焦慮，正想盡辦法加大對工業(yè)的支持。

　　而地方政府最得心應(yīng)手的產(chǎn)業(yè)支持手段，就是供地。

　　在土地拍賣制度下，拍賣溢價率可以大致反映土地供應(yīng)的緊缺程度。從上圖可以看到，最近幾年，深圳工業(yè)用地的溢價率一直接近于零，說明供應(yīng)非常充足。

　　大家去龍崗等工業(yè)區(qū)看一看，就能感受到深圳在這方面有多大方。

　　住宅用地的供應(yīng)，卻在對實體經(jīng)濟的支持中受到進一步擠壓。

　　從2012年起，深圳每年的新增土地供應(yīng)主要來自舊城改造，其中很大一部分是把落后的舊工業(yè)區(qū)拆除改造，簡稱“工改”。

　　“工改”過程中，原本有一個做法是把“普通工業(yè)用地”（M1）改變?yōu)?ldquo;新型產(chǎn)業(yè)用地”（M0），后者允許在產(chǎn)業(yè)園內(nèi)配套建設(shè)商業(yè)、公寓，這是深圳新增住房的重要來源。

　　然而，為了應(yīng)對實體經(jīng)濟的不斷外遷，擴大工業(yè)工地面積，深圳拿出了一個簡單粗暴的辦法。2018年8月印發(fā)的《深圳市工業(yè)區(qū)塊線管理辦法》，嚴(yán)禁在工業(yè)用地中安排成套商品住宅、專家樓、商務(wù)公寓，直接切斷了這條增加住宅的途徑。

　　2019年11月，深圳一次性推出30平方公里的產(chǎn)業(yè)用地，這比上海整個“十三五”期間的新增產(chǎn)業(yè)用地都要多。

　　更直觀一點說，深圳2021年的住宅用地供應(yīng)計劃是363.3公頃，相當(dāng)于3.63平方公里，僅僅是上述產(chǎn)業(yè)用地面積的十分之一。

　　在產(chǎn)業(yè)用地的擠壓下，根據(jù)深圳2035規(guī)劃，未來15年，深圳新增的商業(yè)住宅都不會超過70萬套。

　　深圳，真的需要這么多制造業(yè)嗎？

　　要說中國需要制造業(yè)，肯定是正確的。可是深圳本身面積狹小，要么把占地過大的制造業(yè)轉(zhuǎn)移到周邊地區(qū)，要么干脆擴大深圳轄區(qū)面積，或許是更好的選擇。