二手房降價漸成趨勢 今年學(xué)區(qū)房市場將有大動作

　　【二手房降價漸成趨勢 今年學(xué)區(qū)房市場將有大動作】8月份，北京熱浪滾滾，但西城區(qū)的房產(chǎn)中介猶如身處三九嚴冬。僅僅一個月，北京曾經(jīng)的頂級學(xué)區(qū)已然大變天，市場價與相鄰片區(qū)幾近拉平。

　　不僅是北京，在杭州、上海、蘇州等地，二手房大面積降價、成交量腰斬，已不再是單個城市的孤例。在密集的調(diào)控大錘下，補上二手房這個“漏洞”，成為多地政策焦點。

　　北京：頂級學(xué)區(qū)房失去光環(huán)

　　掃完健康碼，穿過坑坑洼洼的水泥路，便來到一幢六層高的樓房前。這里位于北京西城區(qū)塔院胡同，小區(qū)房齡超過三十年。小區(qū)樹蔭環(huán)繞，但一進入樓道，眼睛便仿佛喪失了功能，燈光黯淡、墻皮脫落、電線交纏。

　　中介小吳對這里很熟悉，最近幾天，他帶了好幾撥人前來看房，但結(jié)果都不甚理想。“德勝的價格還會不會再降？”“現(xiàn)在買德勝，以后孩子上小學(xué)能保障嗎？”面對看房者的疑問，小吳只能無奈微笑，或給出保守的參考建議。

　　一個月前，那些“7·31”政策后置業(yè)德勝、月壇、金融街學(xué)區(qū)的家長發(fā)現(xiàn)，花千萬購入的學(xué)區(qū)房變成拆“盲盒”游戲，在大量生源和多校劃片政策下，原先看中的對口小學(xué)，不再是篤定的囊中之物。自此，這幾個北京頂級學(xué)區(qū)開始從高峰滑落，成交價大面積下降。

　　“受政策影響，德勝學(xué)區(qū)房的價格瞬間下來了，以前這片單價大約16萬，現(xiàn)在就是13萬~14萬。”小吳稱。

　　不僅如此，因西城區(qū)市場交易放緩，朝陽、海淀等區(qū)域也受到影響。“看著德勝房價嘩啦啦下降，我們也很緊張。”朝陽一中介稱，年初時，手頭一套房源報價1300萬左右，現(xiàn)在降到1100萬了，海淀也出現(xiàn)了降價案例。

　　學(xué)區(qū)房永不跌的神話，在北京悄然落幕。盡管近期降價的多為此前的頂級學(xué)區(qū)，但在如今市場環(huán)境下，購房者的觀望心態(tài)與日俱增。

　　杭州：二手房成交量腰斬

　　調(diào)控重錘落地前，杭州樓市熱了很多年，新房“萬人搖”現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)，新房火熱也帶動著二手房房價不斷攀升。

　　今年8月5日，杭州出臺《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，升級限購門檻——落戶未滿2年的，需連續(xù)繳納2年社保方可購房1套；非杭州戶籍的需連續(xù)繳納4年社保方可購房。

　　嗅覺靈敏的二手房市場動向其實早于新政。今年3月，杭州二手房成交量一度達到11534套的峰值，而到了7月份，這個數(shù)字僅剩下6179套，短短三個月間，二手房成交量腰斬。

　　8月第一周，杭州主城區(qū)二手房簽約量不足1000套，環(huán)比再下跌7.5%。7月份，杭州二手房市場成交均價為3.38萬元/平方米，相比成交情況最“冷”的2月份，還低了近2000元/平方米。

　　居高不下的二手房庫存也動搖著賣家的心態(tài)，價格有了松動的跡象。

　　“新政之后，有業(yè)主調(diào)低價格，有人干脆撤掉房源，不愿意降價所以不賣了。”杭州濱江區(qū)一名二手房中介對第一財經(jīng)表示。一名杭州購房者表示，她一直關(guān)注西湖區(qū)銀泰城一小區(qū)，新政前掛牌價降了20萬，新政發(fā)布后，立刻又降價10萬。

　　杭州的學(xué)區(qū)房神話也在破滅。今年7月中旬，杭州市曾出臺《關(guān)于構(gòu)建共建共享公共服務(wù)體系的專項計劃（征求意見稿）》，其中提到要推進名校集團化辦學(xué)、推進雙向等額招生等。

　　上述意見稿出臺不久后，7月27日，杭州對口學(xué)軍小學(xué)求智巷校區(qū)的一套頂級學(xué)區(qū)房源法拍，僅以7.85萬元/平方米的單價成交，接近底價，相當于在房源評估價的基礎(chǔ)上打了個七五折。而貝殼上面該小區(qū)的房源均價超過11萬元/平方米。業(yè)內(nèi)人士認為，這一場涼透的法拍，是對學(xué)區(qū)房價格進行了新的錨定。

　　樓市調(diào)控預(yù)期不放松

　　從以上樓市熱點地區(qū)表現(xiàn)可知，全國樓市調(diào)控已進入新的強周期。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國各城累計房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)為304次，再創(chuàng)半年調(diào)控次數(shù)歷史新高。

　　7月23日，住建部還聯(lián)手與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的七部門共同發(fā)布一則重磅通知，其中明確：三年內(nèi)整頓好房地產(chǎn)市場，“對調(diào)控工作不力、房價上漲過快的城市堅決問責”。話音剛落，上海、紹興、合肥等14個城市再出樓市調(diào)控新規(guī)。

　　中金固收認為，2015年之前房地產(chǎn)調(diào)控政策基本是一刀切，通過限購限貸等進行全面調(diào)控，而2015年之后賦予地方更大自主權(quán)，盡管房價上漲高的城市會受到調(diào)控，但在漲價預(yù)期下需求很快會溢出其他城市，這也讓我們見證了過去長達六年的房價上漲周期。

　　但如今，樓市調(diào)控進入了新局面，力度與決心都是空前的。

　　此外，縱觀7月以來出臺的調(diào)控，補上二手房這個“漏洞”成為政策焦點。多城開始整頓二手房中介經(jīng)營、出臺二手房指導(dǎo)價、打擊炒作學(xué)區(qū)房。截至目前，深圳、成都、西安、寧波、三亞、上海等地都已推出二手房價格調(diào)控文件。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，在一線城市，二手房占市場總成交基本達到80%，過去只針對新建住宅的限價等政策影響有限，升級二手房調(diào)控是必然趨勢。從政策效果看，包括深圳等城市已出現(xiàn)房價見頂?shù)嫩E象，調(diào)控效果越來越明顯。