二手房降價(jià)漸成趨勢(shì) 今年學(xué)區(qū)房市場(chǎng)將有大變化

　　【二手房降價(jià)漸成趨勢(shì) 今年學(xué)區(qū)房市場(chǎng)將有大變化】房?jī)r(jià)永不跌的幻想已經(jīng)悄然破滅。

　　“現(xiàn)在德勝、月壇的成交價(jià)已經(jīng)被拉下來(lái)了”、“價(jià)格都能大談、有房源降了200萬(wàn)”、“我們都讓業(yè)主調(diào)低價(jià)格、現(xiàn)在市場(chǎng)如此，不降價(jià)怎么賣出去？”8月份，北京熱浪滾滾，但西城區(qū)的房產(chǎn)中介猶如身處三九嚴(yán)冬。

　　僅僅一個(gè)月，北京曾經(jīng)的頂級(jí)學(xué)區(qū)已然大變天，市場(chǎng)價(jià)與相鄰片區(qū)幾近拉平。不僅是北京，在杭州、上海、蘇州等地，二手房大面積降價(jià)、成交量腰斬。

　　北京：頂級(jí)學(xué)區(qū)房失去光環(huán)

　　一個(gè)月前，那些“731”政策后置業(yè)德勝、月壇、金融街學(xué)區(qū)的家長(zhǎng)發(fā)現(xiàn)，花千萬(wàn)購(gòu)入的學(xué)區(qū)房變成拆“盲盒”游戲，只能選擇其他片區(qū)的普通小學(xué)。自此，這幾個(gè)北京頂級(jí)學(xué)區(qū)開始從高峰滑落，成交價(jià)大面積下降。

　　“受政策影響，德勝學(xué)區(qū)房的價(jià)格瞬間下來(lái)了，以前這片單價(jià)大約16萬(wàn)左右，現(xiàn)在就是13~14萬(wàn)，相當(dāng)于有的房子降了200萬(wàn)，現(xiàn)在基本兩居室700~800萬(wàn)就能拿下。上個(gè)月成交了十幾套，已經(jīng)算多的了。”小吳稱。

　　年初市場(chǎng)高漲時(shí)，西城學(xué)區(qū)房還是搶不到的香餑餑。盡管樓齡趕得上買房人年齡，許多人依然爭(zhēng)相耗資千萬(wàn)，擠到五六十平米的小屋。沒(méi)有居住品質(zhì)、沒(méi)有現(xiàn)代化氣息、仿佛一夜穿回八十年代，就為了孩子上最好的小學(xué)。

　　如今，高價(jià)也買不來(lái)安全感了。在大量生源和多校劃片政策下，頂級(jí)學(xué)區(qū)配套頂級(jí)小學(xué)，已經(jīng)不是百分百的事情。而這，直接影響了市場(chǎng)對(duì)其價(jià)格的預(yù)期。買家悄然占據(jù)了市場(chǎng)主導(dǎo)權(quán)，中介也站過(guò)來(lái)，幫購(gòu)房者砍價(jià)。

　　不僅如此，因西城區(qū)市場(chǎng)交易放緩，朝陽(yáng)、海淀等區(qū)域也受到影響。“看著德勝房?jī)r(jià)嘩啦啦下降，我們也很緊張。”朝陽(yáng)一中介稱，年初時(shí)，手頭一套房源報(bào)價(jià)1300萬(wàn)左右，現(xiàn)在降到1100萬(wàn)了，海淀也出現(xiàn)了降價(jià)案例。

　　他還稱，有客戶之前賣了朝陽(yáng)的房子，想換到西城，結(jié)果今年被調(diào)劑了。去年“731”后買西城學(xué)區(qū)房的人，幾乎是不可能賺到的。有人今年5月入手，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)在跌，7月就賣了，結(jié)果還是虧了50萬(wàn)。“投資失敗了。”想炒房的人直言。

　　學(xué)區(qū)房永不跌的神話，在北京悄然落幕。盡管近期降價(jià)的多為此前的頂級(jí)學(xué)區(qū)，但在如今市場(chǎng)環(huán)境下，購(gòu)房者的觀望心態(tài)與日俱增，不管剛需還是改善，大部分都停下了非理性入場(chǎng)的步伐，暫緩在德勝等片區(qū)出手。

　　蘇滬市場(chǎng)出現(xiàn)降價(jià)苗頭

　　“以后在蘇州買不起房子，只能去上海了。”2019年蘇州樓市大熱，部分片區(qū)價(jià)格暴漲，房?jī)r(jià)堪比上海中環(huán)，那時(shí)蘇州人曾發(fā)出這樣的感慨。不過(guò)，今年蘇州樓市正式進(jìn)入了“橫盤期”。

　　“現(xiàn)在蘇州二手房大面積降價(jià)，大批樓市投資客正在降價(jià)賣房，割肉離場(chǎng)，新房市場(chǎng)也處于低谷。”一名熟悉蘇州樓市的市場(chǎng)人士告訴第一財(cái)經(jīng)。

　　根據(jù)蘇州當(dāng)?shù)匕l(fā)布的7月份數(shù)據(jù)，當(dāng)月蘇州新房成交均價(jià)為2.60萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲。但與此同時(shí)，二手房掛牌均價(jià)卻為2.48萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下跌。

　　根據(jù)冰山指數(shù)，8月第一周，蘇州下轄的姑蘇、吳江、吳中、工業(yè)園區(qū)、相城等區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比繼續(xù)下跌。環(huán)比上漲的區(qū)域只剩下昆山和高新區(qū)，今年4月，昆山因?qū)W區(qū)因素市場(chǎng)趨火，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅一度達(dá)2.6%，現(xiàn)在漲幅已放緩至0.9%。

　　“掛牌均價(jià)下跌反映出市場(chǎng)實(shí)際成交不暢，業(yè)主對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期調(diào)低。”上述人士表示。

　　有蘇州本地購(gòu)房者對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，她從今年4月份開始關(guān)注工業(yè)園區(qū)湖東CBD一套掛牌價(jià)超過(guò)1000萬(wàn)元、單價(jià)超過(guò)6萬(wàn)元/平方米的房子，這一價(jià)格基本屬于蘇州房?jī)r(jià)第一梯隊(duì)，但房子掛牌兩個(gè)月后，業(yè)主就降價(jià)60萬(wàn)元，而她則選擇繼續(xù)觀望，“畢竟現(xiàn)在市面上到處都是降價(jià)的房子，以我的預(yù)算來(lái)說(shuō)，選擇很多”。

　　在上海工作的另一名購(gòu)房者，從今年年初就開始關(guān)注昆山花橋的房子，她告訴第一財(cái)經(jīng)，花橋片區(qū)的整體降價(jià)最近兩個(gè)月比較明顯。“我一直關(guān)注的兩套房子，一套降價(jià)35萬(wàn)，一套降價(jià)15萬(wàn)，都是7月以后業(yè)主調(diào)價(jià)的。”

　　與此同時(shí)，上海市場(chǎng)也現(xiàn)降溫苗頭。今年以來(lái)，上海已經(jīng)10次出臺(tái)樓市新政以及補(bǔ)丁政策。7月，上海再出重磅調(diào)控，規(guī)定二手房?jī)r(jià)格在掛牌核驗(yàn)后方可對(duì)外發(fā)布，此后虛高房源紛紛下架。

　　“上海下半年的樓市已經(jīng)是明牌，我們這個(gè)片區(qū)接下來(lái)停漲是確定的，現(xiàn)在我們都告訴想要賣房的客戶，能以核驗(yàn)價(jià)掛牌賣就趕緊賣，下半年可能政策還會(huì)收緊。”上海市寶山區(qū)一家中介門店負(fù)責(zé)人對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

　　一位在大虹橋區(qū)域購(gòu)房的海歸落戶者告訴第一財(cái)經(jīng)，他買完房后上海即發(fā)布二手房核驗(yàn)價(jià)新規(guī)，同小區(qū)同戶型掛牌總價(jià)立刻跌了30萬(wàn)元。

　　“前灘在二手房核驗(yàn)價(jià)新規(guī)后，大概成交了3套房，成交價(jià)對(duì)比之前至少回調(diào)5%。”前灘是本輪上海樓市上漲最熱區(qū)域，一名專做前灘業(yè)務(wù)的中介表示，前灘房?jī)r(jià)已經(jīng)見頂，進(jìn)入下行通道。

　　杭州：二手房成交量腰斬

　　調(diào)控重錘落地前，杭州樓市熱了很多年，新房“萬(wàn)人搖”現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)，新房火熱也帶動(dòng)著二手房房?jī)r(jià)不斷攀升。

　　今年8月5日，杭州出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，升級(jí)限購(gòu)門檻——落戶未滿2年的，需連續(xù)繳納2年社保方可購(gòu)房1套；非杭州戶籍的需連續(xù)繳納4年社保方可購(gòu)房。

　　而在這一新政出臺(tái)前，杭州二手房市場(chǎng)已經(jīng)嗅到風(fēng)向，開始降溫。今年3月，杭州二手房成交量一度達(dá)到11534套的峰值，而到了7月份，這個(gè)數(shù)字僅剩下6179套，短短三個(gè)月間，二手房成交量腰斬。

　　8月第一周，杭州主城區(qū)二手房簽約量不足1000套，環(huán)比再下跌7.5%。7月份，杭州二手房市場(chǎng)成交均價(jià)為3.38萬(wàn)元/平方米，相比成交情況最“冷”的2月份，還低了近2000元/平方米。

　　與此同時(shí)，杭州的二手房庫(kù)存仍然居高不下，因此售房者心態(tài)也已發(fā)生改變，愿意在價(jià)格上有所折讓。

　　“新政之后，有業(yè)主調(diào)低價(jià)格，有人干脆撤掉房源，不愿意降價(jià)所以不賣了。”杭州濱江區(qū)一名二手房中介對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，新政后他接到一名業(yè)主電話，稱愿意調(diào)低房源價(jià)格20萬(wàn)，同時(shí)也有掛牌價(jià)偏高的業(yè)主不愿意調(diào)價(jià)。總體來(lái)說(shuō)，他認(rèn)為下半年降價(jià)是大勢(shì)所趨。

　　一名杭州購(gòu)房者表示，她一直關(guān)注距離西湖不算遠(yuǎn)的銀泰城一小區(qū)，新政前掛牌價(jià)降了20萬(wàn)，新政發(fā)布后，立刻又降價(jià)10萬(wàn)。

　　杭州的學(xué)區(qū)房神話也在破滅。今年7月中旬，杭州市曾出臺(tái)《關(guān)于構(gòu)建共建共享公共服務(wù)體系的專項(xiàng)計(jì)劃（征求意見稿）》，其中提到要推進(jìn)名校集團(tuán)化辦學(xué)、推進(jìn)雙向等額招生等。

　　上述意見稿出臺(tái)不久后，7月27日，杭州對(duì)口學(xué)軍小學(xué)求智巷校區(qū)的一套頂級(jí)學(xué)區(qū)房源法拍，僅以7.85萬(wàn)元/平方米的單價(jià)成交，接近底價(jià)，相當(dāng)于在房源評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上打了個(gè)七五折。而貝殼上面該小區(qū)的房源均價(jià)超過(guò)11萬(wàn)元/平方米。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一場(chǎng)涼透的法拍，是對(duì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格進(jìn)行了新的錨定。

　　樓市調(diào)控預(yù)期不放松

　　從以上地區(qū)表現(xiàn)可知，全國(guó)樓市調(diào)控已進(jìn)入新的強(qiáng)周期。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國(guó)各城累計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)為304次，再創(chuàng)半年調(diào)控次數(shù)歷史新高。

　　7月23日，住建部還聯(lián)手與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的七部門共同發(fā)布一則重磅通知，其中明確：三年內(nèi)整頓好房地產(chǎn)市場(chǎng)，“對(duì)調(diào)控工作不力、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市堅(jiān)決問(wèn)責(zé)”。話音剛落，上海、紹興、合肥等14個(gè)城市再出樓市調(diào)控新規(guī)。

　　中金固收認(rèn)為，2015年之前房地產(chǎn)調(diào)控政策基本是一刀切，通過(guò)限購(gòu)限貸等進(jìn)行全面調(diào)控，而2015年之后賦予地方更大自主權(quán)，盡管房?jī)r(jià)上漲高的城市會(huì)受到調(diào)控，但在漲價(jià)預(yù)期下需求很快會(huì)溢出其他城市，這也讓我們見證了過(guò)去長(zhǎng)達(dá)六年的房?jī)r(jià)上漲周期。

　　但如今，樓市調(diào)控進(jìn)入了新局面，力度與決心都是空前的。

　　此外，縱觀7月以來(lái)出臺(tái)的調(diào)控，補(bǔ)上二手房這個(gè)“漏洞”成為政策焦點(diǎn)。多城開始整頓二手房中介經(jīng)營(yíng)、出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)、打擊炒作學(xué)區(qū)房。截至目前，深圳、成都、西安、寧波、三亞、上海等地都已推出二手房?jī)r(jià)格調(diào)控文件。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在一線城市，二手房占市場(chǎng)總成交基本達(dá)到80%，過(guò)去只針對(duì)新建住宅的限價(jià)等政策影響有限，升級(jí)二手房調(diào)控是必然趨勢(shì)。從政策效果看，包括深圳等城市已出現(xiàn)房?jī)r(jià)見頂?shù)嫩E象，調(diào)控效果越來(lái)越明顯。