央行例會罕見提及房地產 房貸政策最嚴時刻或已過去？

　　央行表態(tài)應該也代表官方態(tài)度，即“保房不保企”：盡量協(xié)調資源保證期房如期交付，維護住房消費者的合法權益，但相關公司和金融機構也要付出相應代價，通過市場出清維護市場健康發(fā)展。

　　央行對房地產市場態(tài)度正在發(fā)生微妙變化。

　　據央行網站9月27日消息，央行貨幣政策委員會2021年第三季度例會于9月24日召開。會議明確提出，要維護房地產市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益。

　　這一會議迅速引發(fā)市場關注，上述針對房地產市場的提法更被業(yè)內評價為“十分罕見”，原因是自2003年開始，貨幣政策委員會例會已連續(xù)18年未涉及房地產問題。

　　央行貨幣政策委員會是央行制定貨幣政策的咨詢議事機構，其職責是在綜合分析宏觀經濟形勢基礎上，依據國家宏觀調控目標，討論貨幣政策制定和調整、一定時期內貨幣政策控制目標、貨幣政策工具運用與其他宏觀經濟政策協(xié)調等涉及貨幣政策等重大事項，并提出建議。

　　在不少業(yè)內人士看來，此次例會或意味著房地產信貸政策最嚴時期已過去，接下來政策將有保有壓，不是全面收緊。

　　不久前官方媒體《經濟日報》文章指出，精細化調控政策有效抑制了投機性需求，凈化了房地產市場，客觀上也為剛需群體買房創(chuàng)造了有利條件。對于剛需群體的真實買房需求，調控政策還要更加“友好”，渠道應進一步拓寬，盡最大能力防止“誤傷”剛需群體。

　　對于此次會議中針對房地產市場的提法，一位不愿具名的房企高層表示，“市場確實需要穩(wěn)定，都在期待有一定放松。”

　　利好消息刺激下，9月28日，A股房地產板塊集體上漲，截至當日收盤上漲1.48%。

　　罕見提及房地產 強調“兩個維護”

　　此次央行三季度例會對于經濟形勢、貨幣政策方面的措辭也發(fā)生微調。

　　6月25日召開的央行貨幣政策委員會二季度例會指出，當前我國經濟運行穩(wěn)中加固、穩(wěn)中向好，但國內外環(huán)境依然復雜嚴峻。

　　三季度例會則表示，當前全球疫情仍在持續(xù)演變，外部環(huán)境更趨嚴峻復雜，國內經濟恢復仍然不穩(wěn)固、不均衡。在貨幣政策方面，此次例會提出，穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準、合理適度，保持流動性合理充裕，增強信貸總量增長的穩(wěn)定性。

　　相比二季度例會，刪去了“把握好政策時度效”，新增的內容是“統(tǒng)籌做好今明兩年宏觀政策銜接”、“增強信貸總量增長的穩(wěn)定性”，并強調“堅持把服務實體經濟放到更加突出的位置”，這一表述曾經在2020年一季度、二季度貨幣政策委員會例會中出現(xiàn)。

　　在8月23日召開的金融機構貨幣信貸形勢分析座談會上，央行就重申“把服務實體經濟放到更加突出的位置”，并提出“增強信貸總量增長的穩(wěn)定性”。現(xiàn)在，同樣的表述也出現(xiàn)在三季度例會通稿中。

　　央行已在悄然行動。一個值得注意的現(xiàn)象是，自9月17日央行重啟14天期逆回購以來，央行已連續(xù)8個工作日開展千億元級逆回購，共計向市場投放8600億元流動性。

　　本次例會最大亮點是出現(xiàn)了關于房地產市場的表述。會議提到“維護房地產市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益”。

　　在此前央行表態(tài)中，提的最多的是“牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，保持房地產金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性”。

　　何為住房消費者的合法權益？易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，包括兩種，一是正常的購房合同簽約后，信貸應及時跟進，而不是拖沓。這種情況近期非常明顯，各地信貸政策收緊后，一些在途交易合同面臨影響，信貸審批不及時，導致合法購房權益受損害，這和貸款額度過緊有關。二是鑒于近期房企債務問題較多，樓盤有爛尾可能，要保障住房及時交付，否則一邊償還貸款，一邊又承受爛尾風險，對于購房者是不公平的。所以要求房企保障住房的及時竣工和交付，保障按揭貸款購房者的合法權益。

　　民生銀行研究院分析師王靜文認為，此次例會專門提及房地產，與以恒大為代表的房企債務風險加劇有關。部分房企由于風格過于激進、杠桿率偏高，在房地產市場持續(xù)下行、“三道紅線+兩個上限”重壓之下面臨資金鏈斷裂風險，市場一度擔心會醞釀成下一個“雷曼事件”，引發(fā)系統(tǒng)性金融風險，所以央行借這次例會專門就房地產問題進行了表態(tài)。

　　在王靜文看來，央行表態(tài)應該也代表了官方態(tài)度，即“保房不保企”：盡量協(xié)調資源保證期房如期交付，維護住房消費者的合法權益，但相關公司和金融機構也要付出相應代價，通過市場出清維護市場健康發(fā)展，同時央行也會發(fā)揮最后貸款人功能，避免出現(xiàn)系統(tǒng)性金融風險。

　　房貸政策最嚴時刻或已過去

　　有分析認為，這一輪樓市低迷最關鍵因素就是個人房貸收緊。市場消息顯示，在強監(jiān)管背景下，全國多個城市房貸額度緊張，“房貸利率上漲，部分銀行停貸”等現(xiàn)象頻現(xiàn)。

　　克而瑞數據顯示，今年9月全國首套房貸款平均利率為5.46%，較去年年底上漲23個基點；二套房貸款平均利率為5.83%，較去年年底上漲29個基點。

　　在“房住不炒”定位下，各地密集出臺房地產“補丁”政策，其中與房貸有關的多是房貸額度和房貸利率調整，這主要源于2020年底人民銀行、銀保監(jiān)會出臺的房地產貸款集中度管理制度。

　　據上市銀行半年報數據，包括建行、郵儲、招行、平安、興業(yè)等在內的10多家銀行上半年涉房貸款均超過監(jiān)管指標要求。

　　“房貸荒”下，房地產銷量亦大受影響。2021年8月全國商品房銷售額同比下降18.7%，增速較7月回落11.6個百分點，8月商品住宅銷售均價為10278元/平方米，同比下降2.5%；40城一手房9月累計銷售面積同比下降16%，17城二手房9月累計成交面積同比下降35%。

　　就在此次央行例會之前，就有種種跡象預示著，似乎房地產政策層面開始有了松動。

　　9月25日，第六屆復旦首席經濟學家論壇上，中國金融學會會長、中國人民銀行前行長周小川表示，住房貸款可能也是一個非常重要的具有再分配功能的金融工具業(yè)務。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，在促進共同富裕道路上，能否獲得額度實足的利率較低的金融資源，是再分配的一個重要手段。貧富差距擴大，一個主要原因在于，有的人獲得了更多的金融資源，撬動了樓市資產，實現(xiàn)了更高收入增長；另一部分人則由于無法獲得金融資源，就難以獲得資產收入，貧富差距就是這樣擴大的。保持樓市穩(wěn)定，支持合理需求，必然要求金融資源跟上。

　　9月25日，《證券時報》發(fā)表了名為“解決房企債務問題宜再給一點時間 實現(xiàn)軟著陸”的文章。文章稱，房企遭遇的資金問題已有擴散跡象，數家千億元量級房企相繼出現(xiàn)債務違約現(xiàn)象。銷售回款是房企最重要的資金回籠手段，拿到手里資金不多，有些已不在三道紅線內的企業(yè)，可能因此再踏回去。

　　北京師范大學教授董藩認為，如果龍頭公司連續(xù)出事，不但對金融市場和社會穩(wěn)定造成重大威脅，對GDP增長、就業(yè)、地方財政收支、經濟運行秩序的破壞作用也是巨大的。在這種背景下，決策層審時度勢，調整金融政策和房地產政策，以應對形勢變化確保穩(wěn)定局面，也是順理成章的事情。

　　明明債券研究團隊分析稱，房地產政策不排除邊際調整可能，但更大概率也是以支持首套剛需為主要方向。近期房地產企業(yè)信用風險事件增多，引發(fā)市場對房地產行業(yè)乃至銀行業(yè)擔憂，風險處置備受市場關注。

　　國金證券報告稱，“房住不炒”政策總基調尚未改變，但短期也要兼顧地方財政壓力和地產下行風險，預計未來短期地產流動性方面或有改善可能，主要基于三方面原因：一是近期房地產銷售持續(xù)下滑；二是土地流拍率上升，地方政府財政壓力加大，房企現(xiàn)金流緊張，已傳導至土拍市場；三是頭部房企負面新聞爆發(fā)，行業(yè)信用風險蔓延。