多地首套房首付比例降至20% 首付比例與貸款利率雙降釋放什么信號？

　　近日，市場有消息稱，山東省菏澤市工行、建行、農(nóng)行，對于名下無住房且無個(gè)人住房貸款記錄的購房者，首付比例較此前下降10個(gè)百分點(diǎn)。

　　2月17日，據(jù)中新經(jīng)緯報(bào)道，記者從中國銀行(601988)、農(nóng)業(yè)銀行(601288)、工商銀行(601398)、建設(shè)銀行(601939)山東省菏澤市相關(guān)營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)處獲悉，四大銀行下調(diào)了該市個(gè)人住房貸款首付款比例，“無房無貸”購房者的首付比從之前最低30%，降至最低20%。

　　對于個(gè)人住房貸款首付比例下調(diào)一事，中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行菏澤市相關(guān)網(wǎng)點(diǎn)工作人員均予以證實(shí)，“該政策是在菏澤全市執(zhí)行的”。

　　另據(jù)中國證券報(bào)，中國銀行菏澤某營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)貸款部門客戶經(jīng)理表示：“不過，具體還要看貸款人是否是‘無房無貸’，同時(shí)還要看具體樓盤，樓盤在合作銀行申報(bào)時(shí)如果定的是20%，就可以操作，但如果定的是30%，那就不行了。不過菏澤大部分的樓盤都應(yīng)該是可以按20%操作的

　　首套房首付比例與貸款利率雙降

　　據(jù)財(cái)聯(lián)社17日報(bào)道，菏澤農(nóng)行一位信貸經(jīng)理對記者證實(shí)，該行“無房無貸”購房者的首付比例的確已由30%下調(diào)至20%。同時(shí)，首套房、二套房的貸款利率分別由去年年末的5.95%、6.14%下調(diào)至當(dāng)前的5.6%、5.95%。

　　另據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，記者從建設(shè)銀行菏澤地區(qū)兩家支行網(wǎng)點(diǎn)負(fù)責(zé)住房貸款的人士處了解到的一份《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款首付款比例的通知》顯示，除了“無房無貸”首付比例下調(diào)外，其他情況的首付比例也進(jìn)行了調(diào)整，具體為：

　　對名下無住房(不含農(nóng)村集體土地房屋，下同)且無個(gè)人住房貸款記錄的居民家庭，申請貸款購買普通住房的，首付比例可以執(zhí)行20%；

　　對名下無住房有個(gè)人住房貸款記錄且已結(jié)清或?qū)嶋H擁有1套住房但無貸款記錄的居民家庭，申請貸款購買普通住房的，首付比例可以執(zhí)行25%；

　　對名下實(shí)際擁有1套且存在相應(yīng)購房貸款記錄的居民家庭。申請貸款購買普通住房的，首付比例可以執(zhí)行30%；

　　對擁有兩套及以上住房且無個(gè)人住房貸款記錄或有住電款記錄但已經(jīng)結(jié)清的居民家庭，申請貸款購買住房的，首付比例可以執(zhí)行40%。通知自2月14日起開始施行。

　　據(jù)財(cái)聯(lián)社，一位工行信貸人士介紹稱，當(dāng)?shù)胤抠J額度較為充足，審批完成即可放款，但目前由于春節(jié)假期剛剛結(jié)束，所在支行的業(yè)務(wù)量并不大，與往年的放貸規(guī)律基本一致。

　　當(dāng)?shù)囟辔环慨a(chǎn)中介透露，工、農(nóng)、建三大行近日同步啟用上述調(diào)整后的貸款政策，但針對特定客群，在具體執(zhí)行方面可能略有差異。比如，其中一家銀行對于名下有兩套及以上房產(chǎn)的購房者仍執(zhí)行40%的首付比例。此外，對于部分信譽(yù)良好的購房者，首套房貸利率也會有一定優(yōu)惠。

　　“調(diào)整后的房貸利率基本集中在5.6%與5.9%兩檔。”另一位房地產(chǎn)中介表示，一般“首房首貸”利率在5.6%，“有房且有貸”（名下有房且相對應(yīng)有一套住房貸款余額）的購房者執(zhí)行5.9%的利率，但如果名下有兩套及以上房產(chǎn)但房貸余額已清償?shù)馁彿空呷钥上硎?.6%的低檔利率。

　　有利于住房剛性需求釋放

　　業(yè)內(nèi)人士表示，2021年以來銀行在房地產(chǎn)貸款集中度約束下，兩成首付的做法非常少。

　　據(jù)中國證券報(bào)，“兩成首付已是較為明顯的政策寬松信號，此次菏澤政策打響了住房按揭貸款降首付的第一槍，這也和當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢、金融形勢的變化等有關(guān)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，雖然此前廣西北海和四川自貢等地降低了公積金貸款首付比例，但降低商業(yè)貸款首付要求，才是最關(guān)鍵的。

　　從易居研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，2021年下半年，菏澤市房地產(chǎn)市場迅速降溫。菏澤市牡丹區(qū)新房銷售在2021年10月達(dá)到階段性高點(diǎn)之后，無論是成交量還是成交均價(jià)均迅速回落。

　　數(shù)據(jù)來源：易居研究院

　　進(jìn)入2022年，菏澤市商品房市場繼續(xù)調(diào)整。有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年1月，菏澤城區(qū)整月銷售新房共約1800套，相較去年12月的1900套下降了約5％，較去年1月的3100套，下降約42%。

　　根據(jù)第七次全國人口普查結(jié)果，菏澤市常住人口約879.6萬人。

　　貝殼研究院高級分析師潘浩指出，部分地方對房貸首付比例的調(diào)整，特別是針對首套房的調(diào)整有助于釋放剛性住房需求，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場運(yùn)行具有積極意義。潘浩同時(shí)表示，2022年上半年依然處于房企債務(wù)到期的高峰階段，房企的資金壓力仍然較大，類似政策的出臺也有利于穩(wěn)定房企運(yùn)營。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜也稱，下調(diào)首付比例釋放積極信號，預(yù)計(jì)會對當(dāng)?shù)厥袌銮榫w形成一定的提振。與此同時(shí)，不排除未來會有更多城市效仿跟進(jìn)，特別是一些市場調(diào)整壓力較大的三四線城市。

　　今年以來多地密集調(diào)整房貸政策

　　除菏澤之外，今年以來也已有多地房貸政策調(diào)整。

　　1月12日，廣西北海市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款政策的通知》，明確了降低公積金貸款的首付比例，為今年全國首個(gè)降低首付比例的城市。

　　1月18日，四川省自貢市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金政策相關(guān)問題的通知》，放寬了住房套數(shù)認(rèn)定政策，實(shí)行“只認(rèn)貸不認(rèn)房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

　　此外，南寧市提高了最高貸款額度計(jì)劃，由原來的60萬元、50萬元提升至70萬元、60萬元。寧波市針對連續(xù)繳存住房公積金滿2年，且按照國家生育政策生育二孩或三孩的家庭，其在首次申請公積金貸款購買首套住房時(shí)，提高了住房公積金最高貸款額，由60萬元/戶提高至80萬元/戶。濟(jì)南市和青島市則放松了公積金異地貸款的要求，簡化了申請條件，放寬了戶籍限制等等。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年1月份各地出臺樓市政策已超過66次，主要包括公積金政策寬松、人才購房補(bǔ)貼等支持性政策。“因城施策、適度糾偏”成為房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，政策的放松，不僅激活了市場，還刺激了交易量，可以使市場更加活躍，對于房企去庫存等方面也會有積極的作用。因此，包括公積金在內(nèi)的一些金融政策，。

　　此外，今年2月8日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》明確保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對保障性租賃住房發(fā)展的支持力度。

　　招聯(lián)金融首席研究員董希淼認(rèn)為，此次政策在春節(jié)假期后發(fā)布，向市場傳遞出穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)信心的明顯信號，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)增長，維護(hù)宏觀經(jīng)濟(jì)大局穩(wěn)定。

　　值得注意的是，央行2022年工作會議明確，穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，更好滿足購房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展；銀保監(jiān)會2022年工作會議也明確，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，持續(xù)完善“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”房地產(chǎn)長效機(jī)制，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

　　央行在最新一期貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中表示，牢牢堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，更好滿足購房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)。

　　據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，廣發(fā)證券(000776)資深宏觀分析師鐘林楠分析稱，“較三季度（2021年三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告）邊際變化主要是刪去了‘保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性’的表述，新增強(qiáng)調(diào)‘更好滿足購房者合理住房需求’，整體態(tài)度更為主動積極。”