專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)1月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù) 未來(lái)走勢(shì)判斷：或在年中呈現(xiàn)整體回升態(tài)勢(shì)

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局21日公布1月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，70大中城市中有28城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲；環(huán)比看，銀川環(huán)比漲幅1.5％領(lǐng)跑，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比漲幅為1.0％、0.6％、0.5％、0.5％。

　　二手住宅方面，數(shù)據(jù)顯示，70大中城市中有15城價(jià)格環(huán)比上漲；環(huán)比看，成都環(huán)比漲幅0.8％領(lǐng)跑，北京、上海環(huán)比漲幅為0.5％、0.6％，廣州和深圳環(huán)比降幅為0.2％、0.5％。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀：

　　新房?jī)r(jià)格止跌，一二線(xiàn)城市止跌回升

　　一是，新房?jī)r(jià)格止跌。

　　2022年1月份，70城新房?jī)r(jià)格環(huán)比指數(shù)自去年9月份以來(lái)，環(huán)比首次止跌，意味著去年四季度政策糾偏（滿(mǎn)足合理融資需求，按揭利率連續(xù)4個(gè)月下降），地方積極紓困行業(yè)，開(kāi)發(fā)商為維護(hù)資金鏈，不得不打折促銷(xiāo)的現(xiàn)象有所緩解，居民對(duì)市場(chǎng)的悲觀預(yù)期也有所緩解。最典型的表現(xiàn)，就是房?jī)r(jià)下跌城市，從去年12月份的50個(gè)，下降到39個(gè)，并呈現(xiàn)連續(xù)下降態(tài)勢(shì)。

　　二是，一二線(xiàn)城市止跌回升

　　1月份，一線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上升0.6％，而上月為-0.1％，這是7個(gè)月以來(lái)的環(huán)比新高，反彈非常明顯，其中北京、上海、廣州、深圳分別上漲1.0％、0.6％、0.5％、0.5％，京滬領(lǐng)漲，前期受開(kāi)發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)、疫情沖擊的廣深，也迅速反彈。一線(xiàn)城市領(lǐng)漲態(tài)勢(shì)明顯。二線(xiàn)城市也從此前連續(xù)3個(gè)月下跌轉(zhuǎn)為上漲0.1％。

　　三是，三線(xiàn)城市繼續(xù)下跌，但跌幅有所緩解

　　1月份，三四線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比從-0.3％收窄至-0.2％。近期，三四線(xiàn)城市積極紓困樓市，比如，增加公積金貸款額度，降低二次公積金貸款首付，購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅減免、人才優(yōu)惠等，起到了效果。

　　二手房繼續(xù)下跌，但跌幅趨緩

　　一是，繼續(xù)下跌，但跌幅趨緩

　　2022年1月份，70城二手房?jī)r(jià)格環(huán)比指數(shù)連續(xù)5個(gè)月下跌，但跌幅收窄，從上月的-0.4％收窄至-0.3％，符合政策紓困主要在新房市場(chǎng)，新房市場(chǎng)率先回升、二手房滯后觸底的邏輯。同時(shí)，按揭利率下降也對(duì)二手房市場(chǎng)跌幅趨緩有所幫助。

　　二是，一線(xiàn)城市二手房?jī)r(jià)格連續(xù)2個(gè)月環(huán)比上升。1月份，一線(xiàn)城市二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.1％，盡管回升幅度不高，但連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比回升；二線(xiàn)城市跌幅連續(xù)2個(gè)月收窄，本月下跌0.2％，觸底趨勢(shì)明顯，三四線(xiàn)城市連續(xù)4個(gè)月的跌幅保持在0.4％，主要與供應(yīng)量大，二手房市場(chǎng)交易本身頻率不高、但成本較高，加上新房促銷(xiāo)，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)積重難返。

　　三是，多數(shù)城市二手房?jī)r(jià)下跌

　　1月份，70城有55個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌城市連續(xù)5個(gè)月保持在50-65個(gè)城市。二手房同比指數(shù)從上月的1.0％降至0.3％，一二三線(xiàn)城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲幅都在下降。1月份，70城中有30個(gè)城市二手房?jī)r(jià)同比下跌，下跌城市數(shù)連續(xù)7個(gè)月增加。

　　未來(lái)走勢(shì)判斷：市場(chǎng)或在年中呈現(xiàn)整體回升態(tài)勢(shì)

　　一是，樓市觸底反彈趨勢(shì)明顯，一線(xiàn)城市回升態(tài)勢(shì)很強(qiáng)

　　國(guó)家層面提出今年經(jīng)濟(jì)基調(diào)是“穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)”，自然在樓市領(lǐng)域，“保交樓、保穩(wěn)定、保民生”的權(quán)重在提升，央行四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中，刪去了“保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性”，意味著今年樓市資金面會(huì)比2021年會(huì)有明顯改觀，再加上各地積極托底樓市，樓市觸底反彈趨勢(shì)明顯，一線(xiàn)城市率先反彈，這也是歷次樓市周期變換的規(guī)律

　　二是當(dāng)前的回升是對(duì)四季度無(wú)序下跌的糾偏

　　四季度，大部分開(kāi)發(fā)商打折促銷(xiāo)，導(dǎo)致新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌明顯，當(dāng)這種現(xiàn)象減少，環(huán)比自然會(huì)上漲。從70城同比指數(shù)漲幅仍在收窄、一線(xiàn)城市持平來(lái)看，當(dāng)前房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)需求和預(yù)期好轉(zhuǎn)后的反彈和上漲，開(kāi)發(fā)商定價(jià)仍比較合理。

　　三是，分化比較明顯。首先是一二線(xiàn)重點(diǎn)城市和三四線(xiàn)城市，將出現(xiàn)更加明顯的分化，這與人口和資金流向、供求關(guān)系、市場(chǎng)預(yù)期有極大關(guān)系。從近期市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，這一趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)；其次是新房和二手住房的分化。今年，新房市場(chǎng)回升明顯快于二手住房，一方面與政策紓困重點(diǎn)在新房有關(guān)；另一方面，盡管市場(chǎng)回升，但開(kāi)發(fā)商資金鏈仍比較緊張，定價(jià)合理是主旋律，新房對(duì)二手房在價(jià)格上、成本上的優(yōu)勢(shì)仍舊存在，導(dǎo)致二手住房難以快速回升。

　　三是，市場(chǎng)或在年中呈現(xiàn)整體回升態(tài)勢(shì)。

　　由于熱點(diǎn)城市新房庫(kù)存并不大，很多只有6-7個(gè)月，當(dāng)新房市場(chǎng)反彈，預(yù)期開(kāi)始回升時(shí)，增量需求會(huì)涌入二手住房，預(yù)計(jì)在年中前后，熱點(diǎn)城市、區(qū)域新房和二手房均出現(xiàn)明顯回升的趨勢(shì)。