個(gè)人住房貸款調(diào)整利率下限確定 對(duì)我們有哪些影響？

　　昨天，央行官網(wǎng)公告新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率有關(guān)事宜。公告表示，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。按照8月20日的LPR，全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放的首套個(gè)人住房貸款利率不得低于4.85%，二套房貸款利率不得低于5.45%。

　　利率最短調(diào)整期仍為一年

　　根據(jù)央行公告，借款人申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期。重定價(jià)周期最短為一年。利率重定價(jià)日，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。利率重定價(jià)周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確。

　　所謂利率重定價(jià)，是指貸款銀行按合同約定的計(jì)算方式，根據(jù)定價(jià)基準(zhǔn)的變化確定形成新的貸款利率水平。公告明確，個(gè)人住房貸款利率重定價(jià)周期可由雙方協(xié)商約定，最短為一年，最長(zhǎng)為合同期限。借款人和貸款銀行可根據(jù)自身利率風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)和管理能力進(jìn)行選擇。每次利率重新定價(jià)時(shí)，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR。這意味著貸款人可以和銀行約定利率重定價(jià)，最短可以一年一調(diào)整。中國(guó)銀行首席研究員周景彤表示，周期最短為一年，這個(gè)與以往政策一致，只是再次予以明確。

　　貸款利率方面，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。這個(gè)利率水平與當(dāng)前我國(guó)個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。同時(shí)，人民銀行分支機(jī)構(gòu)將指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制及時(shí)確定當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限。與改革前相比，居民家庭申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，利息支出基本不受影響。

　　交通銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健認(rèn)為，央行各地分支行會(huì)結(jié)合各地情況，規(guī)定加點(diǎn)下限。因此，新的個(gè)人住房貸款利率得以保持穩(wěn)定，既不下降，也不會(huì)明顯增加利息負(fù)擔(dān)。該舉措有利于在推動(dòng)企業(yè)貸款利率下降的同時(shí)，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，充分體現(xiàn)了不以刺激房地產(chǎn)為短期刺激手段的意圖。新網(wǎng)銀行首席研究員董希淼也表示，全國(guó)的情況不太一樣，而央行的標(biāo)準(zhǔn)是最低線。

　　公積金房貸利率暫不調(diào)整

　　具體到各家商業(yè)銀行，央行規(guī)定，各銀行將根據(jù)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的加點(diǎn)下限，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。

　　2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。與此同時(shí)，商業(yè)用房購(gòu)房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。央行表示，2019年10月8日是定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級(jí)系統(tǒng)，組織員工培訓(xùn)，同時(shí)采取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作，以確保轉(zhuǎn)換過(guò)程平穩(wěn)有序。

　　周景彤分析，央行此舉是“新老劃斷”，新發(fā)生商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。民生銀行研究院分析師王靜文也認(rèn)為，這種“新老劃斷”不會(huì)改變以往存量貸款尤其是住房抵押貸款的定價(jià)方式，可以避免對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生劇烈沖擊。

　　8月20日，全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布了改革后的第一期LPR，1年期水平為4.25%，與1年期貸款基準(zhǔn)利率4.35%相比，低10個(gè)BP；5年期水平為4.85%，比5年期貸款基準(zhǔn)利率4.90%低了5個(gè)BP。