黑龍江出臺拿地新規(guī) 黑龍江出臺新規(guī)具體內(nèi)容

　　土地調(diào)控政策還在深化。11月29日，黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設廳、黑龍江省自然資源廳、黑龍江省地方金融監(jiān)督管理局、中國人民銀行哈爾濱中心支行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會黑龍江監(jiān)管局、中國證券監(jiān)督管理委員會黑龍江監(jiān)管局6部門聯(lián)合印發(fā)《關于進一步加強全省房地產(chǎn)市場監(jiān)管的通知》(黑建規(guī)范【2019】10號)(以下簡稱“監(jiān)管通知”)，針對加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價、嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置開發(fā)土地資金、完善土地出讓條件、完善項目出讓資本金制度四個方面定了“新規(guī)矩”。

　　其中，在嚴格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置開發(fā)土地資金方面，規(guī)定各地要建立開發(fā)購地資金審查制度，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購置開發(fā)項目用地。具體措施為，參加建設用地招拍掛之前，房地產(chǎn)企業(yè)必須提交一份承諾書，承諾土地購置資金是合規(guī)自有資金，其來源不屬于金融貸款、資本市場融資等，且其土地購置資金來源一旦被自然資源部門及相關金融部門核查不符合要求，則會被取消土地競買資格，且兩年內(nèi)不得參加土地招拍掛。2020年1月1日以后獲得土地開發(fā)權的房地產(chǎn)開發(fā)項目，將全面實行項目資本金監(jiān)管制度。

　　相比近兩年全國各地其他城市針對房企在購地資金方面的規(guī)定，黑龍江的這一新規(guī)可謂更“辣”，而此舉也是全國各地嚴防高杠桿拍地、高地王出現(xiàn)的一個切面。

　　買地須用自己的錢

　　通知要求，各地市要建立開發(fā)購地資金審查制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在參與商品住房開發(fā)建設用地招拍掛前要提交承諾書，承諾土地購置資金是合規(guī)自有金，其來源不屬于金融貸款、資本市場融資等，并載明如承諾不實則自愿放棄開發(fā)用地中標資格。經(jīng)核查發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地資金不符合要求的，由自然資源部門取消土地競買資格，兩年內(nèi)禁止企業(yè)參加土地招拍掛。中國房地產(chǎn)報(微信ID：china-crb)記者獲悉，此前，已有廣州、南京等城市出臺過類似規(guī)定。

　　對此新規(guī)，黑龍江省金源房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司總經(jīng)理張立東評價稱，此前開發(fā)企業(yè)購地大多通過銀行貸款、股東借款、民間拆借、機構融資等方式籌集資金。“此前哈爾濱市已要求房企在拍地前100%繳納競買保證金，同時出具自有資金證明，但對于土地競拍產(chǎn)生溢價部分的資金來源則沒有明文規(guī)定，本次新規(guī)出臺或將補上這一‘漏洞’。”張立東認為，新規(guī)出臺對于一些資金流不太充裕的中小房企來說，拿地難度進一步加大，部分房企可能難以為繼。

　　中國房地產(chǎn)報記者了解到，此前，黑龍江省住建廳經(jīng)調(diào)研和對各地上報情況分析，發(fā)現(xiàn)全省117處“爛尾樓”問題錯綜復雜，其中因企業(yè)資金鏈斷裂造成“爛尾”的有85個項目。為有效地防止部分不規(guī)范企業(yè)的不規(guī)范行為，減少樓盤“爛尾”等現(xiàn)象的發(fā)生，通知規(guī)定，黑龍江省將全面落實項目資本金制度，即規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承攬項目必須有一定比例的資本金。

　　依據(jù)通知，將按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價等級對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目實行差異化監(jiān)管。管理部門在工程項目取得《建筑工程施工許可證》之前啟動項目資本金監(jiān)管。按照完成工程基礎、完成工程主體結構、工程竣工驗收備案三個節(jié)點，分別返還項目資本金的40%、40%、20%，并確保返還資金用于項目建設及經(jīng)營管理。2020年1月1日以后獲得土地開發(fā)權的房地產(chǎn)開發(fā)項目，要全面實行項目資本金監(jiān)管制度。

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　　已有多個城市實施資金監(jiān)管

　　對于建立開發(fā)購地資金審查制度的提法，黑龍江不是首個。

　　早在2017年4月，住房城鄉(xiāng)建設部就已聯(lián)合原國土資源部(現(xiàn)自然資源部)發(fā)布《關于加強近期住房及用地供應管理和調(diào)控有關工作的通知》，其中明確，各地要建立購地資金審查制度，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購地，經(jīng)國土資源部門和有關金融部門審查資金來源不符合要求的，取消土地競買資格，并在一定時間內(nèi)禁止參加土地招拍掛。

　　不久之后的6月，新華社便刊登廊坊將建立房企購地資金審查制度的消息。而事實上早在2016年，成都、南京、佛山、上海等地相繼都規(guī)定商住用地競買人必須用自有資金，而這些城市大多為當年土拍競爭激烈的城市。

　　黑龍江此次提出建立開發(fā)購地資金審查制度的一個土地市場背景是，個別城市出現(xiàn)土地成交價款高速增長現(xiàn)象，以其省會城市哈爾濱為例，2018年迎來華潤、保利、中海、金地等全國性品牌房企的群雄逐鹿，到了今年，一份來自國家信息中心信息化和產(chǎn)業(yè)發(fā)展部發(fā)布的報告《大數(shù)據(jù)視角看上半年全國土地市場供求真實狀況》顯示，全國30個城市土地成交價款均保持增長，其中有8個城市增速超過100%，哈爾濱便身居其列。

　　對此，一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，“監(jiān)管部門對于資金來源的細化規(guī)定可以說堵死了房企融資拿地的道路，如果細節(jié)落實到位，那么表外融資用于拿地將成為過去時。過去幾年，房企習慣配資拿地，才會助推資金進入土地市場，進而推高地價。”

　　一位百強房地產(chǎn)區(qū)域總經(jīng)理告訴中國房地產(chǎn)報記者，“我們現(xiàn)在拿地主要是依靠自有資金，通過貸款、銷售、投資形成閉環(huán)的充沛現(xiàn)金流。不過，2018年和2019年的銀行開發(fā)貸款比此前更加嚴格了，每家銀行都在控制新增貸款規(guī)模，比如我們合作的某家農(nóng)商銀行，基本上新增貸款規(guī)模為零，也就是說，如果前一筆貸款的缺口還不上，那銀行就不會批準發(fā)放新一筆貸款，這導致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期拉長，對高周轉有一定的影響。”

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　　禁止“背個銀行”炒地皮

　　像黑龍江這樣要求房企購地使用自有資金，建立開發(fā)購地資金審查制度的城市不在少數(shù)，究其背后原因，則是為了防止房企高杠桿拿地。

　　一組可以佐證的數(shù)據(jù)是，中國人民銀行去年發(fā)布的《中國金融穩(wěn)定報告(2018)》顯示，部分房企購地資金杠桿率達到7倍至8倍，嚴重違反要求。同時，部分房企的融資渠道存在業(yè)務模式復雜、多層嵌套、明股實債情況。

　　中國國際經(jīng)濟交流中心副理事長黃奇帆在11月21日的一場論壇上也公開發(fā)表過一段言論稱，炒高房價的主要動力就是炒地皮，應該使用經(jīng)濟手段，那就是決不允許“背個銀行”炒地皮，而控制地價的很重要辦法就是規(guī)定買地的企業(yè)必須使用自有資金，只要把地價控制住了，房價就基本穩(wěn)住了。

　　圍追堵截高杠桿動作不斷。為此，不僅住建部和自然資源部，以及黑龍江等多個省份城市作出對房企拿地資金來源作出嚴格規(guī)定，銀保監(jiān)會等金融機構也更加審慎，多次進行落地核查。

　　今年較為重要的一個動作是，5月17日，銀保監(jiān)會發(fā)布關于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設”工作的通知(銀保監(jiān)發(fā)〔2019〕23號)，重點整治表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資行為，未嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質、違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項目提供融資行為，以及資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等行為。

　　近期的另一個動作則是，今年8月，銀保監(jiān)會辦公廳印發(fā)《中國銀保監(jiān)會辦公廳關于開展2019年銀行機構房地產(chǎn)業(yè)務專項檢查的通知》，著重檢查房地產(chǎn)信貸業(yè)務落實情況，其中就包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲備貸款集中度管理、資本金來源真實性審查、落實最低資本金比例要求、企業(yè)資質審查等，以及違規(guī)向“四證”不全項目提供融資情況。

　　一位深圳房地產(chǎn)金融機構負責人告訴中國房地產(chǎn)報記者，“我們現(xiàn)在做開發(fā)貸的話，所有的金融機構只做房地產(chǎn)標準化項目，嚴格按照‘432’標準，即四證齊全、開發(fā)商自由30%的土地款，且具備二級開發(fā)資質。除此之外，我們還要看到開發(fā)商負債率不得高于50%，項目區(qū)域位置要好，項目中商業(yè)配套占比不超過20%，住宅占比不低于80%。”

　　不過，中國房地產(chǎn)報記者了解到，市場上仍有一些擦邊球的融資地帶尚未封禁，比如仍有金融機構在違規(guī)做前融，其通過給符合融資資質的房企進行配資，然后通過成立SPV使資金流向另一家不符合融資資質的企業(yè)。