9城房?jī)r(jià)距最高點(diǎn)跌幅超15% 個(gè)別城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)腰斬

　　房?jī)r(jià)只漲不跌的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。局部房?jī)r(jià)下跌監(jiān)測(cè)預(yù)警，將成為市場(chǎng)監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)。12月1日，在2020年華夏房地產(chǎn)投融資高峰論壇暨金瓴獎(jiǎng)?lì)C獎(jiǎng)盛典上，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組發(fā)布了《中國(guó)住房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告（2020）》（簡(jiǎn)稱“報(bào)告”）。報(bào)告顯示，房?jī)r(jià)漲跌分化較為嚴(yán)重，9城房?jī)r(jià)距最高點(diǎn)跌幅超15%，其中個(gè)別城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)腰斬，但也有城市的房?jī)r(jià)或超2018年1月以來(lái)的高點(diǎn)。

　　廊坊、青島、天津房?jī)r(jià)下調(diào)幅度超20%

　　在因城施策的政策背景下，各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異化將成為常態(tài)。報(bào)告認(rèn)為，新冠肺炎疫情的出現(xiàn)，加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)大分化時(shí)代的來(lái)臨。在大分化時(shí)代，房?jī)r(jià)局部大漲大跌風(fēng)險(xiǎn)將成為防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)。

　　受住房市場(chǎng)自身理性回歸因素及疫情的沖擊，部分城市2020年度房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定程度的下跌。據(jù)緯房指數(shù)同比監(jiān)測(cè)，從2019年10月到2020年10月，9城房?jī)r(jià)年度跌幅均在5%以上，最高年度跌幅為9%。

　　中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華表示，由于一定范圍波動(dòng)成為市場(chǎng)常態(tài)，多數(shù)下跌城市房?jī)r(jià)變動(dòng)仍屬于穩(wěn)中有降的范圍。如果將時(shí)間維度拉長(zhǎng)，與歷史最高點(diǎn)房?jī)r(jià)相比，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)了較深幅度房?jī)r(jià)調(diào)整。

　　最高房?jī)r(jià)時(shí)點(diǎn)及跌幅分布表

　　圖片基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：緯房大數(shù)據(jù)庫(kù) 圖片數(shù)據(jù)分析：緯房指數(shù)研究小組

　　據(jù)緯房指數(shù)監(jiān)測(cè)，從各城市歷史高點(diǎn)至2020年10月，20個(gè)城市房?jī)r(jià)距最高點(diǎn)調(diào)整幅度均在10%以上，其中9城市房?jī)r(jià)距最高點(diǎn)調(diào)整幅度均在15%以上，廊坊房?jī)r(jià)下調(diào)幅度最大，達(dá)46.9%。

　　報(bào)告認(rèn)為，雖然廊坊房?jī)r(jià)距最高點(diǎn)接近腰斬，但是考慮到其在房?jī)r(jià)下跌前曾經(jīng)有過(guò)快速上漲，房?jī)r(jià)下跌屬于理性回歸的范圍。

　　從各城市房?jī)r(jià)由漲轉(zhuǎn)跌的時(shí)點(diǎn)看，這些城市房?jī)r(jià)階段性拐點(diǎn)出現(xiàn)分別存在兩類情形：一類是2017年上半年前后，以京津冀城市為代表，主要為2017年上半年一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控加碼所引發(fā)，到目前已經(jīng)調(diào)整了約三年半。另一類是2018年下半年前后，以三四線城市為主，主要為貨幣化棚改退潮所引發(fā)，到目前已經(jīng)調(diào)整了約兩年半。

　　報(bào)告認(rèn)為，房?jī)r(jià)下跌的原因較為復(fù)雜，既可能有宏觀大環(huán)境因素，也可能有城市自身供給過(guò)剩的原因。雖然平穩(wěn)運(yùn)行為房地產(chǎn)政策的重要目標(biāo)，但一定范圍的波動(dòng)也是市場(chǎng)運(yùn)行的常態(tài)。

　　近一年來(lái)9城房?jī)r(jià)漲幅超10%

　　報(bào)告顯示，今年盡管受到疫情的沖擊，在部分城市房?jī)r(jià)下跌同時(shí)，仍有部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)較快上漲。據(jù)緯房指數(shù)同比監(jiān)測(cè)，從2019年10月到2020年10月， 9個(gè)城市房?jī)r(jià)年度漲幅在10%以上。其中包含一線城市1個(gè)，二線城市3個(gè)，三四線城市5個(gè)。

　　而從房?jī)r(jià)歷史高點(diǎn)監(jiān)測(cè)來(lái)看，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分化較為嚴(yán)重。緯房指數(shù)顯示，在個(gè)別城市房?jī)r(jià)距最高點(diǎn)腰斬的同時(shí)，另有30個(gè)城市房?jī)r(jià)或超2018年1月以來(lái)的高點(diǎn)。

　　在上述房?jī)r(jià)上漲的這些城市中，有些在2016年以來(lái)已經(jīng)歷過(guò)一波上漲，目前出現(xiàn)第二波上漲。有些城市仍屬于2016年以來(lái)第一波上漲的余波或補(bǔ)漲。

　　鄒琳華認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲的原因較為復(fù)雜，既可能有宏觀大環(huán)境因素，也可能有城市自身供給不足的原因，還有可能是城市經(jīng)濟(jì)基本面出現(xiàn)了重大利好。另外還有一種相對(duì)較快上漲的情況難以被直接識(shí)別，如相關(guān)聯(lián)的同類城市房?jī)r(jià)均較快下跌，但該城市房?jī)r(jià)微漲。

　　報(bào)告中房?jī)r(jià)異常上漲程度測(cè)算顯示，4個(gè)城市房?jī)r(jià)偏離短期正常房?jī)r(jià)的比率在7%以上，其中最高城市偏離比率在20%以上。