二手房降價漸成趨勢 今年學區(qū)房市場將有大變化

　　【二手房降價漸成趨勢 今年學區(qū)房市場將有大變化】房價永不跌的幻想已經(jīng)悄然破滅。

　　“現(xiàn)在德勝、月壇的成交價已經(jīng)被拉下來了”、“價格都能大談、有房源降了200萬”、“我們都讓業(yè)主調(diào)低價格、現(xiàn)在市場如此，不降價怎么賣出去？”8月份，北京熱浪滾滾，但西城區(qū)的房產(chǎn)中介猶如身處三九嚴冬。

　　僅僅一個月，北京曾經(jīng)的頂級學區(qū)已然大變天，市場價與相鄰片區(qū)幾近拉平。不僅是北京，在杭州、上海、蘇州等地，二手房大面積降價、成交量腰斬。

　　北京：頂級學區(qū)房失去光環(huán)

　　一個月前，那些“731”政策后置業(yè)德勝、月壇、金融街學區(qū)的家長發(fā)現(xiàn)，花千萬購入的學區(qū)房變成拆“盲盒”游戲，只能選擇其他片區(qū)的普通小學。自此，這幾個北京頂級學區(qū)開始從高峰滑落，成交價大面積下降。

　　“受政策影響，德勝學區(qū)房的價格瞬間下來了，以前這片單價大約16萬左右，現(xiàn)在就是13~14萬，相當于有的房子降了200萬，現(xiàn)在基本兩居室700~800萬就能拿下。上個月成交了十幾套，已經(jīng)算多的了。”小吳稱。

　　年初市場高漲時，西城學區(qū)房還是搶不到的香餑餑。盡管樓齡趕得上買房人年齡，許多人依然爭相耗資千萬，擠到五六十平米的小屋。沒有居住品質(zhì)、沒有現(xiàn)代化氣息、仿佛一夜穿回八十年代，就為了孩子上最好的小學。

　　如今，高價也買不來安全感了。在大量生源和多校劃片政策下，頂級學區(qū)配套頂級小學，已經(jīng)不是百分百的事情。而這，直接影響了市場對其價格的預期。買家悄然占據(jù)了市場主導權(quán)，中介也站過來，幫購房者砍價。

　　不僅如此，因西城區(qū)市場交易放緩，朝陽、海淀等區(qū)域也受到影響。“看著德勝房價嘩啦啦下降，我們也很緊張。”朝陽一中介稱，年初時，手頭一套房源報價1300萬左右，現(xiàn)在降到1100萬了，海淀也出現(xiàn)了降價案例。

　　他還稱，有客戶之前賣了朝陽的房子，想換到西城，結(jié)果今年被調(diào)劑了。去年“731”后買西城學區(qū)房的人，幾乎是不可能賺到的。有人今年5月入手，發(fā)現(xiàn)房價在跌，7月就賣了，結(jié)果還是虧了50萬。“投資失敗了。”想炒房的人直言。

　　學區(qū)房永不跌的神話，在北京悄然落幕。盡管近期降價的多為此前的頂級學區(qū)，但在如今市場環(huán)境下，購房者的觀望心態(tài)與日俱增，不管剛需還是改善，大部分都停下了非理性入場的步伐，暫緩在德勝等片區(qū)出手。

　　蘇滬市場出現(xiàn)降價苗頭

　　“以后在蘇州買不起房子，只能去上海了。”2019年蘇州樓市大熱，部分片區(qū)價格暴漲，房價堪比上海中環(huán)，那時蘇州人曾發(fā)出這樣的感慨。不過，今年蘇州樓市正式進入了“橫盤期”。

　　“現(xiàn)在蘇州二手房大面積降價，大批樓市投資客正在降價賣房，割肉離場，新房市場也處于低谷。”一名熟悉蘇州樓市的市場人士告訴第一財經(jīng)。

　　根據(jù)蘇州當?shù)匕l(fā)布的7月份數(shù)據(jù)，當月蘇州新房成交均價為2.60萬元/平方米，環(huán)比上漲。但與此同時，二手房掛牌均價卻為2.48萬元/平方米，環(huán)比下跌。

　　根據(jù)冰山指數(shù)，8月第一周，蘇州下轄的姑蘇、吳江、吳中、工業(yè)園區(qū)、相城等區(qū)房價環(huán)比繼續(xù)下跌。環(huán)比上漲的區(qū)域只剩下昆山和高新區(qū)，今年4月，昆山因?qū)W區(qū)因素市場趨火，房價環(huán)比漲幅一度達2.6%，現(xiàn)在漲幅已放緩至0.9%。

　　“掛牌均價下跌反映出市場實際成交不暢，業(yè)主對房價的預期調(diào)低。”上述人士表示。

　　有蘇州本地購房者對第一財經(jīng)表示，她從今年4月份開始關(guān)注工業(yè)園區(qū)湖東CBD一套掛牌價超過1000萬元、單價超過6萬元/平方米的房子，這一價格基本屬于蘇州房價第一梯隊，但房子掛牌兩個月后，業(yè)主就降價60萬元，而她則選擇繼續(xù)觀望，“畢竟現(xiàn)在市面上到處都是降價的房子，以我的預算來說，選擇很多”。

　　在上海工作的另一名購房者，從今年年初就開始關(guān)注昆山花橋的房子，她告訴第一財經(jīng)，花橋片區(qū)的整體降價最近兩個月比較明顯。“我一直關(guān)注的兩套房子，一套降價35萬，一套降價15萬，都是7月以后業(yè)主調(diào)價的。”

　　與此同時，上海市場也現(xiàn)降溫苗頭。今年以來，上海已經(jīng)10次出臺樓市新政以及補丁政策。7月，上海再出重磅調(diào)控，規(guī)定二手房價格在掛牌核驗后方可對外發(fā)布，此后虛高房源紛紛下架。

　　“上海下半年的樓市已經(jīng)是明牌，我們這個片區(qū)接下來停漲是確定的，現(xiàn)在我們都告訴想要賣房的客戶，能以核驗價掛牌賣就趕緊賣，下半年可能政策還會收緊。”上海市寶山區(qū)一家中介門店負責人對第一財經(jīng)表示。

　　一位在大虹橋區(qū)域購房的海歸落戶者告訴第一財經(jīng)，他買完房后上海即發(fā)布二手房核驗價新規(guī)，同小區(qū)同戶型掛牌總價立刻跌了30萬元。

　　“前灘在二手房核驗價新規(guī)后，大概成交了3套房，成交價對比之前至少回調(diào)5%。”前灘是本輪上海樓市上漲最熱區(qū)域，一名專做前灘業(yè)務的中介表示，前灘房價已經(jīng)見頂，進入下行通道。

　　杭州：二手房成交量腰斬

　　調(diào)控重錘落地前，杭州樓市熱了很多年，新房“萬人搖”現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)，新房火熱也帶動著二手房房價不斷攀升。

　　今年8月5日，杭州出臺《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，升級限購門檻——落戶未滿2年的，需連續(xù)繳納2年社保方可購房1套；非杭州戶籍的需連續(xù)繳納4年社保方可購房。

　　而在這一新政出臺前，杭州二手房市場已經(jīng)嗅到風向，開始降溫。今年3月，杭州二手房成交量一度達到11534套的峰值，而到了7月份，這個數(shù)字僅剩下6179套，短短三個月間，二手房成交量腰斬。

　　8月第一周，杭州主城區(qū)二手房簽約量不足1000套，環(huán)比再下跌7.5%。7月份，杭州二手房市場成交均價為3.38萬元/平方米，相比成交情況最“冷”的2月份，還低了近2000元/平方米。

　　與此同時，杭州的二手房庫存仍然居高不下，因此售房者心態(tài)也已發(fā)生改變，愿意在價格上有所折讓。

　　“新政之后，有業(yè)主調(diào)低價格，有人干脆撤掉房源，不愿意降價所以不賣了。”杭州濱江區(qū)一名二手房中介對第一財經(jīng)表示，新政后他接到一名業(yè)主電話，稱愿意調(diào)低房源價格20萬，同時也有掛牌價偏高的業(yè)主不愿意調(diào)價。總體來說，他認為下半年降價是大勢所趨。

　　一名杭州購房者表示，她一直關(guān)注距離西湖不算遠的銀泰城一小區(qū)，新政前掛牌價降了20萬，新政發(fā)布后，立刻又降價10萬。

　　杭州的學區(qū)房神話也在破滅。今年7月中旬，杭州市曾出臺《關(guān)于構(gòu)建共建共享公共服務體系的專項計劃（征求意見稿）》，其中提到要推進名校集團化辦學、推進雙向等額招生等。

　　上述意見稿出臺不久后，7月27日，杭州對口學軍小學求智巷校區(qū)的一套頂級學區(qū)房源法拍，僅以7.85萬元/平方米的單價成交，接近底價，相當于在房源評估價的基礎上打了個七五折。而貝殼上面該小區(qū)的房源均價超過11萬元/平方米。業(yè)內(nèi)人士認為，這一場涼透的法拍，是對學區(qū)房價格進行了新的錨定。

　　樓市調(diào)控預期不放松

　　從以上地區(qū)表現(xiàn)可知，全國樓市調(diào)控已進入新的強周期。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國各城累計房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)為304次，再創(chuàng)半年調(diào)控次數(shù)歷史新高。

　　7月23日，住建部還聯(lián)手與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的七部門共同發(fā)布一則重磅通知，其中明確：三年內(nèi)整頓好房地產(chǎn)市場，“對調(diào)控工作不力、房價上漲過快的城市堅決問責”。話音剛落，上海、紹興、合肥等14個城市再出樓市調(diào)控新規(guī)。

　　中金固收認為，2015年之前房地產(chǎn)調(diào)控政策基本是一刀切，通過限購限貸等進行全面調(diào)控，而2015年之后賦予地方更大自主權(quán)，盡管房價上漲高的城市會受到調(diào)控，但在漲價預期下需求很快會溢出其他城市，這也讓我們見證了過去長達六年的房價上漲周期。

　　但如今，樓市調(diào)控進入了新局面，力度與決心都是空前的。

　　此外，縱觀7月以來出臺的調(diào)控，補上二手房這個“漏洞”成為政策焦點。多城開始整頓二手房中介經(jīng)營、出臺二手房指導價、打擊炒作學區(qū)房。截至目前，深圳、成都、西安、寧波、三亞、上海等地都已推出二手房價格調(diào)控文件。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，在一線城市，二手房占市場總成交基本達到80%，過去只針對新建住宅的限價等政策影響有限，升級二手房調(diào)控是必然趨勢。從政策效果看，包括深圳等城市已出現(xiàn)房價見頂?shù)嫩E象，調(diào)控效果越來越明顯。