房屋交易中最常見(jiàn)的幾個(gè)問(wèn)題 敲黑板了一定要記牢
三、賣方不配合辦理貸款，買(mǎi)方可以選擇一次性付清房款，否則一般無(wú)法要求繼續(xù)履行合同
如果在按揭貸款購(gòu)房的情況下，買(mǎi)方辦理按揭貸款需要得到賣方的配合。如果賣方故意不配合，買(mǎi)方很難取得銀行的同貸書(shū)，因此導(dǎo)致合同無(wú)法履行。如果買(mǎi)方起訴要求繼續(xù)履行，自身應(yīng)具備履行的能力，即可以一次性付款或一定期限內(nèi)可以具備該種能力。除此之外，不能要求合同繼續(xù)履行，但可以要求解除合同并賠償損失。
特別提示：
在遇到買(mǎi)方違約故意不配合辦理銀行貸款的情況下，買(mǎi)方不可一味地認(rèn)為自己無(wú)辜故選擇繼續(xù)履行合同，甚至“強(qiáng)迫交易”。此時(shí)策略選擇尤為重要，否則可能道理占上風(fēng)卻吃了法律上的敗仗。
相關(guān)條文：
當(dāng)事人約定以辦理房屋擔(dān)保貸款作為付款方式的，賣方拒絕配合辦理?yè)?dān)保貸款，買(mǎi)方符合下列條件之一的，可以支持其繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求：
1、已經(jīng)依約付清購(gòu)房款，或者同意在合理期限內(nèi)一次性付清全部購(gòu)房款且有充分證明其有履行能力的。
2、同意代為清償債務(wù)以消滅房屋上的抵押權(quán)，并且同意在合理期限內(nèi)一次性付清購(gòu)房款且有充分證明其有履行能力的。
3、已經(jīng)取得銀行貸款承諾函，且貸款銀行在訴訟中明確表示同意按照承諾函發(fā)放貸款的。
除上述情形外，一般應(yīng)當(dāng)依照合同法第一百一十條第一項(xiàng)關(guān)于合同事實(shí)上不能履行的規(guī)定，對(duì)買(mǎi)方繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求不予支持。
四、因一方違約導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣合同被解除的，守約方除可以依據(jù)合同要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任以外，還可以要求賠償可得利益損失
在房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大的情況下，合同中設(shè)定的違約責(zé)任往往不足以保護(hù)守約方。因?yàn)橛欣蓤D，違約方寧愿選擇違約也不愿選擇繼續(xù)履行合同。但是，如果可得利益得到保護(hù)，違約方的違約成本將大大提升，這有助于維護(hù)房產(chǎn)交易的安全。
特別提示：
房屋買(mǎi)賣雙方除了要尊重交易本身外，還要尊重市場(chǎng)規(guī)律。因市場(chǎng)規(guī)律帶來(lái)的額外收益或額外損失，切不可通過(guò)違約的方式取得或避免，否則容易搬起石頭砸自己的腳。
相關(guān)條文：
房屋買(mǎi)賣合同因一方當(dāng)事人違約被解除的，守約方可以要求違約方賠償房屋差價(jià)或者轉(zhuǎn)售利益等可得利益損失。計(jì)算損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)扣除守約方未采取合理措施不當(dāng)擴(kuò)大的損失、守約方因此獲得的利益以及取得利益需要支出的必要費(fèi)用，并綜合考慮守約方的履約情況等確定，但不得超過(guò)違約方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違約可能造成的損失。
