中國(guó)城市發(fā)展?jié)摿ε琶?中國(guó)城市發(fā)展?jié)摿ν暾琶?/h1>
2019-08-23 16:49:41來(lái)源：四海網(wǎng)綜合
2.5 住房供給：一二線城市住房供給偏緊，二三線土地財(cái)政依賴度較高
一二線城市住房供給偏緊、套戶比分別為0.97、1.02，東北地區(qū)有過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)、套戶比超過(guò)1.1。我們?cè)?018年11月報(bào)告《中國(guó)住房存量測(cè)算：過(guò)剩還是短缺？》估算了2017年各省級(jí)、地級(jí)單位城鎮(zhèn)住宅套戶比。分地區(qū)看，2017年?yáng)|部、中部、西部地區(qū)包括學(xué)生及其宿舍的城鎮(zhèn)套戶比分別為0.99、1.05、1.03，東北地區(qū)為1.13；東部、中部、西部地區(qū)不含學(xué)生及其宿舍的套戶比分別為1.02、1.09、1.08，東北地區(qū)為1.17。分線看，2017年一線、二線、三四線城市套戶比（含學(xué)生及其宿舍）分別為0.97、1.02、1.06，一二線城市住房供給偏緊。在全國(guó)336個(gè)地級(jí)單位（不含三沙）中，2017年有89個(gè)城市的套戶比小于1，占比26.5%；有157個(gè)城市的套戶比介于1.0-1.1之間，占比46.7%；有72個(gè)城市的套戶比介于1.1-1.2之間，占比21.4%；有18個(gè)城市的套戶比高于1.2，占比5.4%。
東部、中部土地財(cái)政依賴度較高，分別為57%、52%；二三線城市分別為64%、50%，高于一線、四線城市。土地財(cái)政依賴度在一定程度上意味著地方政府對(duì)房?jī)r(jià)的依賴。分區(qū)域看，東部、中部近三年土地財(cái)政依賴度（土地出讓收入/地方一般公共預(yù)算收入）分別為57%、51.7%，高于西部、東北的31.6%、19.4%。這是由于西部、東北需求相對(duì)偏弱，房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的能力有限。分線看，二、三線城市近三年土地財(cái)政依賴度分別為64.2%、49.5%，高于一線城市的42.2%和四線城市的35%。其中，上海、深圳土地財(cái)政依賴度分別為25%、26%，而北京、廣州達(dá)50%、68%。在全國(guó)336個(gè)地級(jí)單位（不含三沙）中，有16座城市土地財(cái)政依賴度大于100%，占比4.8%；有31座城市在70%-100%之間，占比9.2%；有98座城市在40%-70%之間，占比29.2%；有191座城市在40%以下，占比56.8%。
3 市場(chǎng)面：2019年百?gòu)?qiáng)城市何時(shí)布局最佳？
3.1 榜單概覽：發(fā)展?jié)摿?00強(qiáng)分3檔
在基本面分析基礎(chǔ)上，我們結(jié)合市場(chǎng)面情況將發(fā)展?jié)摿?00強(qiáng)劃為3檔，其中深北上廣等15個(gè)城市為一檔，成都、武漢等25城為二檔，蘭州、徐州等60城為三檔。市場(chǎng)面由庫(kù)存去化周期、需求透支率、房?jī)r(jià)周期、地價(jià)房?jī)r(jià)比4項(xiàng)指標(biāo)組成。我們首先將城市發(fā)展?jié)摿?00強(qiáng)按照發(fā)展?jié)摿χ笖?shù)分為三檔，再通過(guò)市場(chǎng)面指標(biāo)分析，對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)趨勢(shì)較好的城市升檔，其他城市維持不變。
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2019-08-23
2.5 住房供給：一二線城市住房供給偏緊，二三線土地財(cái)政依賴度較高
一二線城市住房供給偏緊、套戶比分別為0.97、1.02，東北地區(qū)有過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)、套戶比超過(guò)1.1。我們?cè)?018年11月報(bào)告《中國(guó)住房存量測(cè)算：過(guò)剩還是短缺？》估算了2017年各省級(jí)、地級(jí)單位城鎮(zhèn)住宅套戶比。分地區(qū)看，2017年?yáng)|部、中部、西部地區(qū)包括學(xué)生及其宿舍的城鎮(zhèn)套戶比分別為0.99、1.05、1.03，東北地區(qū)為1.13；東部、中部、西部地區(qū)不含學(xué)生及其宿舍的套戶比分別為1.02、1.09、1.08，東北地區(qū)為1.17。分線看，2017年一線、二線、三四線城市套戶比（含學(xué)生及其宿舍）分別為0.97、1.02、1.06，一二線城市住房供給偏緊。在全國(guó)336個(gè)地級(jí)單位（不含三沙）中，2017年有89個(gè)城市的套戶比小于1，占比26.5%；有157個(gè)城市的套戶比介于1.0-1.1之間，占比46.7%；有72個(gè)城市的套戶比介于1.1-1.2之間，占比21.4%；有18個(gè)城市的套戶比高于1.2，占比5.4%。
東部、中部土地財(cái)政依賴度較高，分別為57%、52%；二三線城市分別為64%、50%，高于一線、四線城市。土地財(cái)政依賴度在一定程度上意味著地方政府對(duì)房?jī)r(jià)的依賴。分區(qū)域看，東部、中部近三年土地財(cái)政依賴度（土地出讓收入/地方一般公共預(yù)算收入）分別為57%、51.7%，高于西部、東北的31.6%、19.4%。這是由于西部、東北需求相對(duì)偏弱，房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的能力有限。分線看，二、三線城市近三年土地財(cái)政依賴度分別為64.2%、49.5%，高于一線城市的42.2%和四線城市的35%。其中，上海、深圳土地財(cái)政依賴度分別為25%、26%，而北京、廣州達(dá)50%、68%。在全國(guó)336個(gè)地級(jí)單位（不含三沙）中，有16座城市土地財(cái)政依賴度大于100%，占比4.8%；有31座城市在70%-100%之間，占比9.2%；有98座城市在40%-70%之間，占比29.2%；有191座城市在40%以下，占比56.8%。
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在基本面分析基礎(chǔ)上，我們結(jié)合市場(chǎng)面情況將發(fā)展?jié)摿?00強(qiáng)劃為3檔，其中深北上廣等15個(gè)城市為一檔，成都、武漢等25城為二檔，蘭州、徐州等60城為三檔。市場(chǎng)面由庫(kù)存去化周期、需求透支率、房?jī)r(jià)周期、地價(jià)房?jī)r(jià)比4項(xiàng)指標(biāo)組成。我們首先將城市發(fā)展?jié)摿?00強(qiáng)按照發(fā)展?jié)摿χ笖?shù)分為三檔，再通過(guò)市場(chǎng)面指標(biāo)分析，對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)趨勢(shì)較好的城市升檔，其他城市維持不變。
今日，恒大研究院發(fā)布題為《中國(guó)城市發(fā)展?jié)摿ε琶?019》的報(bào)告。報(bào)告顯示，深圳、北京、上海、廣州穩(wěn)居前四名，成都、南京緊隨其后，分別排名第五、第六。報(bào)告顯示，2019年深北上廣穩(wěn)居中長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿Π駟吻?名，成都、南京、武漢、重慶、天津、杭州位居前十
中國(guó)城市發(fā)展?jié)摿ε琶袊?guó)城市發(fā)展?jié)摿ν暾琶?dāng)前中國(guó)城鎮(zhèn)化正步入城市群都市圈時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入總量平衡、區(qū)域分化的新…
