中國城市發(fā)展?jié)摿ε琶?中國城市發(fā)展?jié)摿ν暾琶?/h1>
2019-08-23 16:49:41來源：四海網(wǎng)綜合
從總體看，20-50歲人口于2013年見頂、需求峰值已過，存量住房套戶比近1.1和房地產(chǎn)長效機制加快構(gòu)建，標志著中國房地產(chǎn)市場告別高增長階段，進入高質(zhì)量發(fā)展的新時代新周期。在需求側(cè)，中國20-50歲主力置業(yè)人群規(guī)模于2013年達峰值，住宅新開工面積2011、2013年達超過14億平的雙峰，2018年商品住宅銷售面積達14.8億平方米、大概率為歷史峰值。按照當前人口發(fā)展趨勢，中國人口總量將在2024年左右見頂，如后續(xù)鼓勵生育，見頂時間也最多延遲到2031年。在供給側(cè)，1978年改革開放以來，特別是1998年房改以來，中國城鎮(zhèn)居民基本實現(xiàn)從筒子樓到住宅小區(qū)，從全民蝸居到基本適居的歷史性跨越，全國層面的城鎮(zhèn)住房套戶比從不到0.8上升到接近1.1，表明住房短缺時代終結(jié)。在政策層面，房地產(chǎn)調(diào)控思路發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，逐漸從短期調(diào)控政策向長效機制建設(shè)過渡。過去20年，中國房地產(chǎn)調(diào)控目標在穩(wěn)增長和控房價之間幾經(jīng)反復(fù)，調(diào)控思路重抑制需求輕增加供給、重短期調(diào)控輕長效機制，調(diào)控手段重行政調(diào)控輕經(jīng)濟手段，結(jié)果房價越調(diào)越漲。2016年12月中央明確定位“房子是用來住的、不是用來炒的”，開始提出建立促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)性制度和長效機制，房地產(chǎn)調(diào)控思路逐漸從短期調(diào)控政策向長效機制建設(shè)過渡，從全國一盤棋向因城施策過渡，從以商品屬性為主向構(gòu)建強調(diào)居住屬性的住房制度過渡。
在中長期，城鎮(zhèn)化、居住改善、城市更新三大紅利將支撐中國房地產(chǎn)市場未來平穩(wěn)發(fā)展。一是城鎮(zhèn)化紅利。2018年中國常住人口城鎮(zhèn)化率為59.6%，與發(fā)達國家平均約80%的城鎮(zhèn)化水平相比仍有較大增長空間，并且戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅為43.4%，市民化空間更是巨大。二是居住改善紅利。當前同時擁有廚房和衛(wèi)生間的城鎮(zhèn)住房成套率僅85%，且有20%的家庭居住在條件較差的平房，人均住房使用面積僅不到25平，與發(fā)達經(jīng)濟體存在明顯差距。隨著中國經(jīng)濟持續(xù)增長和收入提高，加之家庭規(guī)模日趨小型化，人均住房面積還將進一步增長。三是城市更新紅利。隨著住房存量市場日益龐大，住房存量更新、拆遷改造的規(guī)模將持續(xù)上升�？傮w來看，到2030年之前中國房地產(chǎn)市場年均需求將在11-13億平方米左右，需求雖有下滑，但規(guī)模仍然很大。（參見恒大研究院2018年12月報告《傳統(tǒng)周期延續(xù)，還是長效機制破局？—2019年房地產(chǎn)市場展望》）
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2019-08-23
從總體看，20-50歲人口于2013年見頂、需求峰值已過，存量住房套戶比近1.1和房地產(chǎn)長效機制加快構(gòu)建，標志著中國房地產(chǎn)市場告別高增長階段，進入高質(zhì)量發(fā)展的新時代新周期。在需求側(cè)，中國20-50歲主力置業(yè)人群規(guī)模于2013年達峰值，住宅新開工面積2011、2013年達超過14億平的雙峰，2018年商品住宅銷售面積達14.8億平方米、大概率為歷史峰值。按照當前人口發(fā)展趨勢，中國人口總量將在2024年左右見頂，如后續(xù)鼓勵生育，見頂時間也最多延遲到2031年。在供給側(cè)，1978年改革開放以來，特別是1998年房改以來，中國城鎮(zhèn)居民基本實現(xiàn)從筒子樓到住宅小區(qū)，從全民蝸居到基本適居的歷史性跨越，全國層面的城鎮(zhèn)住房套戶比從不到0.8上升到接近1.1，表明住房短缺時代終結(jié)。在政策層面，房地產(chǎn)調(diào)控思路發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，逐漸從短期調(diào)控政策向長效機制建設(shè)過渡。過去20年，中國房地產(chǎn)調(diào)控目標在穩(wěn)增長和控房價之間幾經(jīng)反復(fù)，調(diào)控思路重抑制需求輕增加供給、重短期調(diào)控輕長效機制，調(diào)控手段重行政調(diào)控輕經(jīng)濟手段，結(jié)果房價越調(diào)越漲。2016年12月中央明確定位“房子是用來住的、不是用來炒的”，開始提出建立促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)性制度和長效機制，房地產(chǎn)調(diào)控思路逐漸從短期調(diào)控政策向長效機制建設(shè)過渡，從全國一盤棋向因城施策過渡，從以商品屬性為主向構(gòu)建強調(diào)居住屬性的住房制度過渡。
在中長期，城鎮(zhèn)化、居住改善、城市更新三大紅利將支撐中國房地產(chǎn)市場未來平穩(wěn)發(fā)展。一是城鎮(zhèn)化紅利。2018年中國常住人口城鎮(zhèn)化率為59.6%，與發(fā)達國家平均約80%的城鎮(zhèn)化水平相比仍有較大增長空間，并且戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅為43.4%，市民化空間更是巨大。二是居住改善紅利。當前同時擁有廚房和衛(wèi)生間的城鎮(zhèn)住房成套率僅85%，且有20%的家庭居住在條件較差的平房，人均住房使用面積僅不到25平，與發(fā)達經(jīng)濟體存在明顯差距。隨著中國經(jīng)濟持續(xù)增長和收入提高，加之家庭規(guī)模日趨小型化，人均住房面積還將進一步增長。三是城市更新紅利。隨著住房存量市場日益龐大，住房存量更新、拆遷改造的規(guī)模將持續(xù)上升�？傮w來看，到2030年之前中國房地產(chǎn)市場年均需求將在11-13億平方米左右，需求雖有下滑，但規(guī)模仍然很大。（參見恒大研究院2018年12月報告《傳統(tǒng)周期延續(xù)，還是長效機制破局？—2019年房地產(chǎn)市場展望》）
今日，恒大研究院發(fā)布題為《中國城市發(fā)展?jié)摿ε琶?019》的報告。報告顯示，深圳、北京、上海、廣州穩(wěn)居前四名，成都、南京緊隨其后，分別排名第五、第六。報告顯示，2019年深北上廣穩(wěn)居中長期發(fā)展?jié)摿Π駟吻?名，成都、南京、武漢、重慶、天津、杭州位居前十
中國城市發(fā)展?jié)摿ε琶袊鞘邪l(fā)展?jié)摿ν暾琶斍爸袊擎?zhèn)化正步入城市群都市圈時代，房地產(chǎn)市場已進入總量平衡、區(qū)域分化的新…
