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2019-08-23 16:49:41來源:四海網(wǎng)綜合

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  從區(qū)域看,中國進入城市群都市圈時代,區(qū)域分化突出,城市發(fā)展?jié)摿Σ町惥薮螅鞘醒芯績r值更加凸顯。在住房短缺時代,城市的發(fā)展?jié)摿Σ町惒淮,但在住房總體平衡時代,城市的發(fā)展?jié)摿t呈明顯不同。住房存量套戶比低、產(chǎn)業(yè)活力強、人口持續(xù)流入的城市顯然更具發(fā)展?jié)摿,而住房存量套戶比高、產(chǎn)業(yè)不振、人口持續(xù)流出的城市缺乏發(fā)展?jié)摿。在這一背景下,研判不同城市的發(fā)展?jié)摿χ陵P重要。從國際和中國經(jīng)驗看,人口遷移分為兩個階段:從鄉(xiāng)村到城市遷移,到在城市化中后期明顯向都市圈城市群遷移。雖然中國從2006年“十一五”規(guī)劃開始提出以城市群作為城鎮(zhèn)化的主體形態(tài),但明顯推進城市群建設則開始于2014年啟動的新型城鎮(zhèn)化建設,19個城市群規(guī)劃相繼出臺。2018年11月,國務院《關于建立更加有效的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新機制的意見》要求,建立以中心城市引領城市群發(fā)展、城市群帶動區(qū)域發(fā)展新模式,推動區(qū)域板塊之間融合互動發(fā)展。鑒于當前多數(shù)城市群發(fā)育不成熟,中央把以大城市為核心的都市圈作為城市群建設的突破口和抓手。2019年2月,國家發(fā)改委發(fā)布《關于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導意見》,要求以同城化為方向建設1小時通勤圈,標志著中國進入城市群都市圈時代。事實上,過去幾年一二三四線城市房價走勢明顯分化,正是城市發(fā)展?jié)摿Τ拭黠@差異的直接表現(xiàn)。一二線城市房價因人口大幅流入、土地供給不足在2015-2016年暴漲;三四線城市一度庫存高企、后因去庫存政策等在2017-2018年大漲。

  1.2 分析框架:基本面分析趨勢,市場面分析時機

  在“房地產(chǎn)長期看人口,中期看土地,短期看金融”的經(jīng)典框架基礎上,我們從“基本面+市場面”兩個層面分27個指標研究2019年中國336個地級行政單位發(fā)展?jié)摿Γú缓常,具體以基本面研判城市中長期發(fā)展?jié)摿,以市場面輔助擇時。

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2019-08-23

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