樓市再傳收緊信號(hào) 房企借高杠桿快速擴(kuò)張的時(shí)代走向終結(jié)

　　從“C端”到“B端”

　　房地產(chǎn)融資政策的收緊看似十分突然，但實(shí)際上，近些年的樓市調(diào)控基調(diào)一直是“去杠桿”。

　　2016年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”。此后，監(jiān)管部門陸續(xù)出臺(tái)了多輪政策，地方政府也紛紛發(fā)文調(diào)控。到2019年，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制逐漸落地試點(diǎn)，意味著這一輪樓市調(diào)控進(jìn)入常態(tài)化階段。

　　在這期間，針對(duì)需求端的去杠桿政策最為引人注目。各級(jí)監(jiān)管部門在延續(xù)了以往的限購、限貸等措施外，還首次推出“限售”措施，通過對(duì)房屋持有年限的規(guī)定，遏制短期內(nèi)進(jìn)行低買高賣的炒房行為。

　　今年第二季度，部分區(qū)域市場(chǎng)迅速從疫情中恢復(fù)，各路資金蜂擁進(jìn)入樓市。為遏制市場(chǎng)過熱，一些城市開始嚴(yán)打“資金貸”“房抵貸”等行為，另有不少城市發(fā)文封堵“假離婚”的漏洞。這些措施同樣是在需求端進(jìn)行去杠桿。

　　恒大研究院指出，2020年上半年，金融機(jī)構(gòu)新增人民幣貸款中個(gè)人住房貸款的占比為18.9%，較2016年全年的38.7%，大幅回落19.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　直到7月24日的房地產(chǎn)工作座談會(huì)首次提出“實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”，樓市去杠桿的重心，才從“C端”轉(zhuǎn)移到“B端”。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，在此之前，監(jiān)管層已經(jīng)有過多輪調(diào)研和征求意見，一些房企也參與其中。去年以來，很多嗅到政策風(fēng)向的企業(yè)已經(jīng)著手調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)、控制債務(wù)規(guī)模。加之此前市場(chǎng)銷售向好、融資環(huán)境寬松，目前整個(gè)行業(yè)的負(fù)債率水平要低于前幾年。

　　國(guó)泰君安證券認(rèn)為，2019年年中已是房企有息負(fù)債的相對(duì)高點(diǎn)。“房企2019年下半年開始已經(jīng)著手降低有息負(fù)債規(guī)模，本輪融資政策收緊與行業(yè)戰(zhàn)略部署是相一致的。”

　　實(shí)際上，對(duì)“B端”的監(jiān)管，有可能成為一種常態(tài)化手段。多位受訪者認(rèn)為，“房地產(chǎn)金融審慎管理制度”是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的一部分，在正式落地后會(huì)持續(xù)實(shí)施。