樓市再傳收緊信號 房企借高杠桿快速擴張的時代走向終結(jié)
杠桿之力
根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),房地產(chǎn)企業(yè)的到位資金中,有近一半來自于銷售(定金及預(yù)收款、個人按揭貸款),其余來自融資。因此,無論在需求端還是融資端,去杠桿政策都會產(chǎn)生不小的影響。
上海某大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示,近些年,對銷售端的杠桿管控是越來越嚴(yán)的。以預(yù)售條件的變化為例,“最早的時候,拿完地,再有個規(guī)劃設(shè)計圖,就可以賣了;到后面,要求項目必須要開建,但只要地上和地下的層數(shù)達到‘正負(fù)零’即可。”
他說,這一政策此后演變?yōu)椋艘蠼ㄔO(shè)進度外,還對資金投入的比例有所規(guī)定。到近兩年,一些城市提出了樓盤必須封頂?shù)挠残砸。而且按照?guī)定,定金和預(yù)收款必須進入專門的監(jiān)管賬戶,并被限定用于項目開發(fā)和建設(shè)。
“靠一個項目的定金和預(yù)收款,支撐一個或多個項目的滾動開發(fā),那個時代早就過去了。”他說。
與此同時,在2013年-2014年后,房地產(chǎn)行業(yè)從供不應(yīng)求進入供大于求的階段,雖然仍有結(jié)構(gòu)性的機會,但整體的需求紅利正在迅速消失。
相比之下,在不同時期,房地產(chǎn)業(yè)的融資環(huán)境松緊不一,房企通常會借助融資環(huán)境較好的時機,獲得資金上的回緩空間。更為常見的是,通過擴大融資規(guī)模,房企以高負(fù)債的手段進行擴張。
作為“三條紅線”之一的“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%”,一直被視為房地產(chǎn)業(yè)的負(fù)債率紅線。在市場處于上升周期、行業(yè)快速擴張的階段,突破這一紅線的情況比比皆是。
以行業(yè)快速擴張的2017年為例,據(jù)Wind資訊統(tǒng)計,截至2017年6月30日,136家上市房企的整體負(fù)債率為78.9%。在排名前50的房企中,有超過半數(shù)的房企資產(chǎn)負(fù)債率在80%以上。盡管這一指標(biāo)是未剔除預(yù)收款的結(jié)果,但仍然偏高。
到今年年中,房企的資產(chǎn)負(fù)債率普遍下降,但即便在大型房企中,突破“紅線”的情況仍然不少,且仍有約1/3的50強房企資產(chǎn)負(fù)債率超過80%。
“實際情況要比表內(nèi)體現(xiàn)的更嚴(yán)重。”前述房企人士指出,很多企業(yè)通過表外融資,使得債務(wù)隱性化,而表內(nèi)的財務(wù)指標(biāo)仍是健康的。此外,近些年流行的跟投,也容易被做成表外債務(wù)。
他表示,這是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展慣性的一種體現(xiàn),即通過高負(fù)債來實現(xiàn)高增長,甚至“彎道超車”。盡管也有因債務(wù)過重而導(dǎo)致資金鏈斷裂的個案,但在過往的實踐中,這一模式仍屢試不爽。