各地"搶人"背后: 支撐樓市 蘇州“搶人”背后：庫存去化周期超過13個月

　　土地供應策略、樓市供求關系的變化將是常態(tài)。

　　日前，蘇州市政府印發(fā)《市政府辦公室關于進一步推動非戶籍人口在城市落戶的實施意見》（以下簡稱“《意見》”），其中“租房即可在蘇州落戶”一條引發(fā)業(yè)內高度關注，盡管租房落戶前提是征得房東同意，但很顯然蘇州落戶條件被進一步放寬。

　　《意見》要求，經房屋所有權人同意可以在房屋所在地落戶，也可以在房屋所在地的社區(qū)落戶，破除隱形門檻。同時，進一步放寬人才落戶條件，吸引更多人才流入蘇州。

　　對此，中泰證券研究院政策組負責人、首席分析師楊暢認為，在發(fā)展租賃住房問題上，長期存在的問題是“租購不同權”，尤其在落戶、子女教育問題上，存在差異。蘇州《意見》提出“落實租賃房屋常住人口在社區(qū)公共戶落戶政策，經房屋所有權人統(tǒng)一可以在房屋所在地落戶，也可以在房屋所在地的社區(qū)落戶”，這增加了租賃人口落戶的選擇權和便利程度，有利于吸引外來人口增量。

　　蘇州不是孤例，今年以來，上海臨港、無錫、福州、廣州等一二線城市已先后降低落戶門檻，“搶人大戰(zhàn)”不斷升溫。

　　有業(yè)內人士指出，降低入戶門檻，某種程度是部分庫存較高城市的靈活應對措施。以蘇州為例，2019年，蘇州先后三次以優(yōu)惠、補貼的方式鼓勵人才購房；2020年，蘇州兩次推出落戶門檻降低的政策。

　　據易居11月份發(fā)布的百城庫存報告也顯示，全國百城庫存面積增速前十中，蘇州以39%%排在第十位，另外包頭、漳州、哈爾濱等城市也在積極優(yōu)化去庫存環(huán)境。

　　蘇州“搶人”背后：庫存去化周期超過13個月

　　一名房企人士分析指出，蘇州的庫存壓力是短期表現(xiàn)。蘇州今年上半年供地節(jié)奏是多頻小地塊的特點，這批地塊集中開工之后，會導致短期內市場集中供應。

　　僅蘇州而言，今年已經是第二次加大“搶人”政策力度。3月20日晚間，蘇州發(fā)布掛出了蘇州市政府官網近日發(fā)布的關于調整人才落戶相關政策的通知。通知從5月1日起正式執(zhí)行，核心信息為：不超過45周歲的本科畢業(yè)生無需繳納社�？芍苯勇鋺�；不超過35周歲的大專畢業(yè)生連續(xù)繳納6個月社保可直接落戶。通知適用于蘇州市行政區(qū)域。

　　作為新一線城市，蘇州近兩年來已在不斷放寬人才政策。今年1月6日，蘇州《關于調整人才落戶相關政策的通知（草案）》公開征求意見，加快政策落地。

　　蘇州的土拍情況或能反映庫存上漲的趨勢。中指院數據顯示，截至今年11月，蘇州成交住宅用地198宗，共計1889.29萬平方米，同比增長22.26%。

　　與此同時，蘇州也靈活調整項目銷售條件。2月19日，蘇州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告，其中針對新公告的地塊中的現(xiàn)房銷售和封頂銷售的限制性報價規(guī)則做出不統(tǒng)一要求的靈活調整。

　　3月18日，蘇州宣布今年市區(qū)住宅用地供應計劃為8400畝，其中吳中區(qū)、相城區(qū)、姑蘇區(qū)、蘇州高新區(qū)和蘇州工業(yè)園區(qū)共為6200畝，吳江區(qū)為2200畝，政策性住房用地供應占比均不低于30%。今年住宅用地供應計劃，將以穩(wěn)定的供應量充分滿足市場需求。

　　春節(jié)后，蘇州土拍市場出現(xiàn)了加價熱度，出讓土地呈現(xiàn)多頻小規(guī)模的特征。3月13日，蘇州園區(qū)青劍湖地塊以溢價率11.73%成交；因疫延期至3月25日開拍的6幅地塊，有兩幅地塊未取消現(xiàn)房銷售，3月16日正式開始報名后，這兩幅地塊分別有企業(yè)報價。其中蘇州尹山湖地塊，當天即出現(xiàn)了1輪報價，報價至31.22億元；在其后的20秒內又接連出現(xiàn)了2輪報價，報價至33.02億元，目前實時樓面價18484.56元/平方米，溢價率10.03%；科技城地塊在2分鐘內即出現(xiàn)了3輪報價，報價至35.85億元，實時樓面價12378.44元/平方米，溢價率10%。

　　值得關注的是，蘇州樓市降溫的同時，上海以及環(huán)滬的其他城市，如蘇州周邊的常州、南通等二線城市，土地市場比蘇州火爆。3月，常州土拍溢價率最高達到56.7%；南通3月4日一場土拍溢價率也高達81.83%。

　　蘇州這一輪調控收緊始于2019年5月。2019年5月11日，蘇州推出園區(qū)新房限售3年，二手房限售5年，蘇州新區(qū)部分重點區(qū)域新房限售3年，同時調整土地出讓報價規(guī)則；2019年5月16日，蘇州園區(qū)重新調整新購學區(qū)房學位政策，“五年一學位”改為“九年一學位”；到了5月24日，蘇州房地產行業(yè)座談會，全年房價漲幅目標必須控制在5%以內 。

　　很快，2019年8月，蘇州市場拐點出現(xiàn)了。中指院數據顯示，2019年5月，蘇州土地市場溢價率達到峰值50%，2019年下半年開始，土地供應力度加大，房企拿地漸趨謹慎，地價溢價率逐漸下調，年底重返個位數。

　　多家房企對21世紀經濟報道表示，今年蘇州市場庫存壓力很大。一家登陸港交所不久的房企曾在2019年6月，通過收并購手段獲取一幅土地，想不到去年下半年開始市場轉變，今年項目去化速度很慢，超出了預期。另一家千億房企蘇州公司負責人表示，自去年市場逆轉以來，蘇州住宅成交進入下行通道，主要原因是調控加碼，供應增多，競爭過激。他認為，“搶人”目前對于樓市去化效果不明顯，一個市場的恢復主要還是以時間換空間，樂觀預計明年春節(jié)后市場會有回暖跡象。

　　事實上，蘇州“724”新政之后，8月份開始市場呈現(xiàn)供過于求態(tài)勢。今年前11個月，蘇州土地出讓同比上漲近28%，商品住宅新增供應765.68萬平方米，同比上漲65.5%。僅2020年11月，蘇州市商品住宅可售面積624.7萬平方米，環(huán)比上升7%，按照平均近6個月銷售情況，出清周期為7.61個月，較10月增加0.6個月。

　　“人才政策還沒辦法百分百對沖蘇州的壓力問題，只到上半年供地的量到明年消化得差不多的時候，才會對市場有一個正向的影響。”前述房企人士認為，人才政策也會加速對庫存的消耗，未來還是看好蘇州市場。