各地低門檻落戶背后:支撐樓市 具體情況是什么情況
低門檻落戶對樓市形成支撐
調(diào)控與土地供應、樓市供求關系等的變化息息相關。也有不少當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士認為,蘇州此前調(diào)控過于嚴厲,如今只是“松一松水龍頭”。2019年,蘇州各區(qū)庫存均非常健康,均在9個月以下;到了2019年8月,蘇州樓市出現(xiàn)了拐點,成交大幅下降,才導致如今的局面。
積極去化的城市不止蘇州,10月29日哈爾濱市舉行房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展座談會,哈爾濱將采取多項措施,在企業(yè)建設資金、預售資金監(jiān)管、基礎設施配套費收取等方面研究扶持政策,在公積金支持、銀行貸款方面合理進行引導,同時組織開展一系列惠民購房活動等方面出臺政策,推動房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展,拉動經(jīng)濟增長。
12月11日,四川省自貢市富順縣發(fā)布《富順縣促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展七條措施》。此次政策對于當?shù)氐母黝愇飿I(yè)去庫存等給予了支持,同時相關支持力度也非常大,進一步說明當前三四線城市去庫存的壓力。由于富順在今年1月2日發(fā)布過購房鼓勵政策,當時被認為是“2020年救市第一槍”。
即使在前面已經(jīng)出臺調(diào)控收緊的城市,也通過人才等其他政策來平衡調(diào)控政策的負面影響。比如寧波7月份出臺限購擴圍,升級監(jiān)管的“十條”新政,但是8月份隨即出臺《進一步放開我市落戶條件》的政策,并且于9月份實施;杭州也是在一邊放寬落戶門檻一邊調(diào)控政策升級;最近比較引人注目的城市就是福州和無錫。
福州在7月份升級了調(diào)控政策,加強了資金監(jiān)管。10月份福州就發(fā)布了新的人才引進貨幣補貼及住房補助的政策,12月14日發(fā)布《福州市人民政府辦公廳印發(fā)關于進一步降低落戶條件壯大人口規(guī)模若干措施的通知》,明確不設學歷、年齡、就業(yè)創(chuàng)業(yè)限制,外省市人員均可申請在福州落戶,六縣(市)、長樂區(qū)人員均可申請在五城區(qū)落戶。這一次把落戶門檻降到零。無錫也是今年兩度收緊房地產(chǎn)市場政策,12月份也全面取消落戶限制,并且取消房屋面積限制,也取消了社保和居住證方面的限制,可謂又一個“零門檻”落戶的城市誕生。同策研究院分析師丁垚認為,人才政策對于房地產(chǎn)市場重要的支撐,對于房地產(chǎn)市場的影響不僅短期有效,長期也是利好。
縱觀2020年,市場熱度主要體現(xiàn)在土地市場和房價兩個方面,而市場規(guī)模方面表現(xiàn)可謂一般,大部分城市的銷售面積未達到去年同期水平(少部分城市面積正增長)。尤其是三四線城市,面臨的形勢更為嚴峻。三四線城市在棚改貨幣安置政策的刺激下,房地產(chǎn)市場開始升溫,房企也在三四線城市大量拿地,隨著2018年棚改貨幣化政策收緊,房企意識到三四線城市風險來臨,開始加快三四線城市的周轉,2018年三季度后西部地區(qū)新開工面積迅速上升。新開工增速的上漲并不是這些地區(qū)市場趨好,恰恰相反,更多房企的意圖是加快離場。開工的加快勢必造成這些區(qū)域的庫存上升,而大量三四線城市存在住房同質(zhì)化嚴重的問題,基本沒有差異化,只能靠價格競爭,后期形勢也比較嚴峻。這對城市的土地、稅收等均會有較大的影響。
事實上,近兩年來,通過并區(qū)、人才引進、落戶門檻降低等政策來形成對房地產(chǎn)市場支撐的城市卻越來越多。丁垚認為,蘇州、哈爾濱、漳州可以說代表了目前國內(nèi)三種不同類型的庫存走高城市,調(diào)控放松的依據(jù)是“促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展”。“最好的政策是維持市場平穩(wěn)發(fā)展”。
同策研究院通過對比前后兩年數(shù)據(jù),發(fā)現(xiàn)蘇州、漳州、哈爾濱是庫存上升的典型城市:截至2019年11月,蘇州商品住宅庫存738.13萬平方米,去化周期9.1個月,一年之后,蘇州庫存1018.01萬平方米,去化周期上升到13.5個月;福建漳州在2019年11的時候,庫存128.30萬平方米,去化周期14.8個月,今年11月,雖然庫存上升至141.24萬平方米,但去化周期略微下調(diào)至14.2個月;哈爾濱2019年11月庫存992.68萬平方米,去化周期16.4個月,今年11月,哈爾濱庫存達到了1536.89萬平方米,去化周期29.1個月。
具體分析一下這三座城市的特征,也能看出“一城一策”下城市的分化:
蘇州,經(jīng)濟與人口潛力較大,但自去年樓市調(diào)控連番升級后,投機投資乃至部分改善需求被壓抑,市場開始下行,加之疫情后供地有所放松,現(xiàn)房銷售條件部分取消,土地與住宅供應較為充足,導致庫存增加。這種類型的城市并非實際需求不足,政策限制太嚴是主要原因。
哈爾濱,是全國人均GDP倒數(shù)的省會城市,雖然同為二線城市,但經(jīng)濟實力遠不及蘇州。與蘇州不同,哈爾濱庫存增加的主要原因是實際需求不足。一是疫情對經(jīng)濟乃至居民收入產(chǎn)生負面影響尚未消除,剛需減少,二是經(jīng)濟不振帶來的投資需求退場。
漳州,則是典型的三四線城市,內(nèi)生經(jīng)濟實力不如二線城市,雖然調(diào)控政策較為寬松,但經(jīng)過前幾年的一輪市場上行后,經(jīng)濟與人口支撐的內(nèi)生需求不足,同時目前大環(huán)境下廈門投資客減少,而土地供應并未放緩,形成供大于求的局面。